문서의 임의 삭제는 제재 대상으로, 문서를 삭제하려면 삭제 토론을 진행해야 합니다. 문서 보기문서 삭제토론 부동산 (문단 편집) === [[미시]]적 관점 === * '''외부 [[자본]]의 유입''': 한국이나 [[개발도상국]]에서 부동산 소유자의 영향력은 절대적이다. 누군가가 땅주인을 위해 이것저것 기여를 하더라도 [[재산세]], 각종 간접적인 분담금이나 자본이익 중과세에 대한 부담은 없으며[* '대규모' '재건축'인 경우에만 극히 예외적으로 개발이익환수를 통해 부분적으로 조정한다.] [[산업단지]]나 [[사회간접자본]], [[젠트리피케이션|원주민과 예술가의 동네 살리기 노력]] 등 외부의 투자, 소위 '''호재'''로 인한 이익은 부동산 소유자 몫이다. 따라서 호재가 부동산 가격 상승에 줄 영향을 분석하는 것이 매우 중요하며, 아직 실현되지 않은 호재라면 그 실현시기 또한 예상해야 한다,[* 미국과 중국 등 선진국 강대국의 부동산에 투자하는 경우 해당 호재를 실현시키기 위한 각종 공적 부담을 추가로 감안해야 한다.] * '''지역개발 또는 [[공공기관]], 중요 시설의 입지''': 주거지나 상권 옆에 [[국가중요시설]] 등 이런 시설들이 들어오면 당연히 더 활발해지므로 부동산이 오른다. 반대로 이런 시설들이 빠져나가면 호가가 떨어질 수도 있지만, 한국에서는 후속대책을 세워 다른 시설을 들여오는 식으로 피해를 최소화하는 것이 일반적이다. * '''[[상권]]의 성장''': 상권이 성장하면 그 지역의 땅이나 건물을 취득했을 때 임대수입이나 매매 등에서 얻는 이득이 커진다. 다만 이런 경우 프리미엄 내지는 권리금 등등을 붙여 기존의 주인들이 팔게 되므로 이걸 모두 지불하고 뛰어들면 막차일 수 있으니 항상 조심해야 한다. * '''[[교통]]''': '''부동산 가치증대의 꽃.''' 수도권, 활발한 상권, 큰 회사 등에 인접해서 물류적인 요소나 출퇴근, 문화생활 등에 유리할 경우 가격이 오른다. [[역세권]] 문서에도 나온다. 괜히 부동산 관련 항목에서 (도시)철도관련 썰도 곁들여주는 게 아니다. 반대로 교통이 상권과 멀리 떨어지고 불편할 경우 다른 지역으로 빠져나가므로 매물이 늘어난다. 간단히 예를 들자면 출퇴근에 4시간 걸리는 지역과 20분 거리 중 어느 곳을 더 선호할지 생각해 보자. 그런데 교통시설을 철거하는 경우는 굉장히 드문 현상이므로, 집값에 비해 땅값이 더 가파르게 오르는 이유가 여기에 있다고 보면 된다.[* 이는 한국 등 사회간접자본을 국가 예산으로, 혹은 국가의 보조를 받아 건설하는 지역에 한정된 말이다. 미국 등 제대로 된 지방자치가 이루어지는 지역에서는 교통 개선을 위해서는 그만큼 재산세가 늘어나므로, 현금이 없는 부동산 소유주가 많은 곳은 영원히 그대로다.] 이러한 분석은 [[https://doaj.org/article/a37b730df7b64ae088d20ae1b0e08beb|중국철로고속에 대한 연구]]와 [[https://koreascience.kr/article/JAKO202109554085154.page|수도권 전철]]에 대한 연구에서 실증적으로 입증된다.[br][br]그런데 재미있는건 '''50년 단위의 장기평균에서 [[철도]]망은 부동산 시장을 억제'''하는 기능도 있다. Katharina Knoll, Moritz Schularick, Thomas Steger에 따르면, 19세기 후반부와 20세기 전반부에 부동산 가격이 안정되었던 것은 '''[[철도]]망의 확충과 같은 '교통 혁명'이다. '''이다. 철도망이 확충되면 __사람들이 생활할 수 있는 생활 반경이 넓어지고 좁은 지역에 [[기업]]이나 [[사람]]들이 몰려살 이유가 적어져 '''외곽 지역으로 분산되기 때문'''__이다. Knoll 등은 [[1870년]]부터 [[2012년]]까지의 무려 142년 간의 전 세계 주요 12개 [[선진국]]의 실질 부동산 가격(물가상승분 제외)과 철도망 확충간의 관계를 분석하여 이런 주장을 입증할 제시[* 해당 논문 p.41에서 'present'라고 표현했다. 이 외의 다른 지가결정요인에 대한 분석은 하지 않았다.]한 바 있다. [[http://piketty.pse.ens.fr/files/Schularicketal2014.pdf|해당 논문]] 관련 논문에서는 철도망이 지속적으로 늘어나던 시절에는 부동산 가격이 [[인플레이션]](각국의 [[소비자물가지수]] 상승분)을 제외하면 0~1%의 상승/하락이라는 극히 미미한 수준의 변동이라는 것을 통계치로 보여 주었다. 해당 논문에서는 이를 [[콥-더글러스 생산함수]]와 폰 튀넨의 [[입지론]]을 전제한 이상적인 모델 하에서 수식으로 설명한다.[br][br][[파일:39744786_1632712606857180_3259745289921101824_o.jpg]][br][br]관련 논문에 있는 12개 [[선진국]] 철도 총연장과 12개국 실질주택가격에 대한 상관관계 표를 [[한국어]]로 번역한 것. 12개국 철도 총 연장이 정점을 찍은 [[1950년대]]부터 12개국의 부동산 가격이 상승하기 시작했다. 출처는 [[과학동아]] [[2018년]] [[8월]]호. 따라서 'GTX 연선 지역의 부동산 가격이 증가되더라도 50년 단위로 장기적인 안목에서 보면 철도망을 확충하는 것이 대한민국 전 국토의 관점에서는 좋다'는 이야기로 종합할 수 있다.[br][br] * '''강력[[범죄]]율''': 이것도 상당히 크다. [[위험]]한 지역일수록 [[거주]] 목적으로 지내기 힘들고 상권 자체가 쇠락한다. 역설적으로 상권이 죽어갈수록 그 지역의 활기가 줄어들고 [[빈민]]의 유입이 늘어나 [[빈민가]]가 되기 때문에 강력범죄율과 상권, 주거는 밀접한 관계가 있다.[br][br]물론 엄청난 리스크를 수반하고 부동산 가격이 꺼질대로 꺼진 우범지대 [[슬럼가]]에 대규모로 투자하여 낮은 가격을 무기삼아 일대 상권에서 우위를 점해 범죄율이 하락하고 부동산이 다시 오를 수도 있다.[br][br]또한 일반 분양아파트 주민들이 자기 단지 근처에 임대주택이 들어서는 것을 꺼리는 이유 중 하나가 범죄율이기도 하다. 그러나 연구 결과에 의하면 영구임대주택을 제외하면 임대주택과 강력범죄율 간 상관관계가 크지 않다. 영구임대주택, [[국민임대주택]], [[장기전세주택]], 5년임대주택, 50년 공공임대주택, 10년 임대주택의 6종류 임대주택들 중, 앞의 4가지는 범죄율에 정(+)의 영향을, 뒤의 2가지는 범죄율에 부(-)의 영향을 미치는데, 이 중 통계적으로 유의한 변수는 영구임대주택뿐이다. [[http://s-space.snu.ac.kr/handle/10371/124265#export_btn|정경훈, 공공임대주택과 범죄발생 관계에 관한 연구]] * '''[[교육]], [[학군]]''': [[인서울]] [[명문대]] 대학에 잘 보내는 학교나 학원가가 위치한 지역에는 부동산 수요가 몰리면서 가격이 상승한다. 학원가가 밀집한 [[대치동]]이 대표적인 예시이다.[br][br]또한 [[특수목적고등학교]], [[자율형 사립고등학교]] 등이 위치해있는 지역으로 강남의 부동산 값이 분산되는 경향도 있다. 이 때문에 [[대한민국 교육부|교육부]]에서 2025년 [[외고 자사고 폐지|외고, 국제고, 자사고 폐지]] 방침을 확정짓자, 학군이 좋은 일반고로 교육 수요가 몰리면서 과거 [[강남 8학군]]이 부활하고 강남 집값이 뛸 것이라는 우려가 나오고 있는 상황. [[https://www.hankyung.com/realestate/article/201911083513e|#]] * [[기업]]의 입지 : 매일 출퇴근 시간 맞춰가면서 [[러시아워]] [[지옥철]] [[교통체증]] 출퇴근지옥 겪다보면 사람이 짜증나고 지치게된다. 한번 가는데 자차로 몇시간 거리라면 오랜 근속은 거의 불가능하기도 하다. 자기가 다니는 기업과 가깝고 좋은데로 이사하고 살고 싶은건 자연적인 선택이다. * [[신도시]] [[신축]] : 강남 [[은마아파트]]처럼 오래되었지만 [[서울특별시/강남|강남]]이라는 [[부촌]] [[번화가]]가 아닌 비슷한 지역이라면 일반적으로 신축 건물이 더 가치가 높다저장 버튼을 클릭하면 당신이 기여한 내용을 CC-BY-NC-SA 2.0 KR으로 배포하고,기여한 문서에 대한 하이퍼링크나 URL을 이용하여 저작자 표시를 하는 것으로 충분하다는 데 동의하는 것입니다.이 동의는 철회할 수 없습니다.캡챠저장미리보기