문서의 임의 삭제는 제재 대상으로, 문서를 삭제하려면 삭제 토론을 진행해야 합니다. 문서 보기문서 삭제토론 부동산 (문단 편집) == 상세 == 토지의 정착물에 대한 기준은 일차적으로 사회통념에 따라 결정되며, 토지와 분리할 수가 없거나, 분리에 과도한 노력 및 과다한 비용이 들어가는 경우, 쉽게 말해 개인 수준에서는 어떻게 물리적으로 도둑질해서 가져가기가 힘든 구조물 등 물건을 토지의 정착물로 인정한다. 따라서, 가건물로서 사용하는 컨테이너박스와 같은 경우 부동산이 아니고 동산으로 취급된다. 강학상 토지의 정착물에 대하여 토지와의 그 결합관계에 따라, 종속정착물, 반독립정착물, 독립정착물의 세 가지로 분리된다. 이를테면, 도로와 교량과 같은 경우 그것은 토지에 완전히 부착되고 토지와 구분하기가 힘들지만, 일반적인 형태의 건물인 경우 토지와 구조적으로 완전 분리되고 독립적으로 활용되므로, 독립정착물로 분류된다. 반면 반독립정착물의 경우, 대표적인 예로 수목, 미분리의 과실 등이 있다. 수목의 경우 입목등기를 갖추지 않으면 토지와 함께 움직이지만, 입목등기를 갖춘 경우 토지와 분리되어 개별적인 하나의 부동산으로 취급된다. [[법]]적으로는, [[민법]] 제99조에 따라서, [[토지]] 및 그 정착물을 일컫는다. 미등기 혹은 명인되지 않은 [[나무]]나 돌담과 같은 정착물은 단지 토지의 일부로 파악하지만[* 나무도 명인이나 입목등기를 통해 엄연히 별개의 부동산으로 만들 수 있다. 특히 입목등기로 등기한 나무의 집합체 같은 것은 별도로 저당도 잡을 수 있는 엄연한 별개의 부동산이다. 땅을 거래할 때도 명인된 나무 같은 경우는 계약서에 쓰지 않으면 소유권이 안 넘어간다. 실제로 이런 문제로 다툼이 일어나거나 하는 경우도 많다.][* 다만 입목에 관한 법률에 근거해 등기한 경우에는 등기가 멸실되어도 본인에게 소유권이 있다는 사실이 인정되면 토지에 부합된 것으로 인정되지 않는다. 즉, 토지 소유권과 별개로 인정된다. 등기는 효력발생요건이지 효력존속요건이 아니기 때문이다. 그러나 명인의 경우는 효력발생요건이자 효력존속요건이므로, 그것이 멸실되었다면 입목의 소유자는 해당 입목에 대해 소유권을 주장할 수 없다.], 한국에서 건물은 토지와는 별개의 독립된 부동산으로 파악한다. 건물과 토지를 별개로 보는 것이 일견 당연한 것 같지만, 이는 절대적이지 않고 단지 각각의 사회에서 합의된 정책상의 문제일 뿐이다. 가령 [[유럽]]에서는 건물을 토지의 일부분으로 파악하는 법제도 있다고 한다. 또한 [[소유권]]과 별개로 [[지상권]], [[지역권]], [[전세]]권 등의 제한물권이 인정될 수 있으므로 매매 시에는 이러한 제한물권이 인정될 여지가 있는지 확인해야 한다.[* 원칙적으로 등기하게 되어 있으나 2001년 이전의 분묘(무덤) 등 관습적으로 지상권이 인정되어 부동산을 제대로 활용할 수 없는 경우가 있을 수 있다.] [[재무관리]]에서는 부동산을 [[주식]]보다 열등한 투자자산으로 분류한다. 재무관리에서는 금융시장이 발달한 선진국을 주 분석대상으로 하는데, 이들 국가에서는 [[주식]]과 연평균 수익률은 거의 같으나 환금성이 극단적으로 낮고 거래비용이 높으며 주식과 상관관계가 높아 위험을 분산하는 효과도 별로 없기 때문이다. 그러나 이는 영업용 부동산에만 해당되고 거주용 부동산의 경우 급격한 인플레이션을 주식보다 잘 대비할 수 있고 지역에 따른 상관관계가 낮아 분산투자 효과가 더 좋다는 주장도 있다. [[대한민국]]에서는 [[2008년]] ~ [[2017년]] 각종 투자자산들을 비교했더니 '''부동산 수익률이 주식 수익률을 무려 25.7%p나 앞섰다'''는 것이 밝혀졌다. [[http://www.yonhapnews.co.kr/bulletin/2018/09/20/0200000000AKR20180920051200002.HTML|기사]] 한국에서는 부동산이 주식보다 훨씬 큰 수익률을 내기 때문에 부동산에 투자하려는 욕구가 크며 그 결과 대도시 중심으로 투기지역이 생겼다. 그러나 10년 남짓한 기간은 자산군 간의 우위를 결정하기에는 너무 짧은 기간이다. 그런 논리면 잃어버린 10년 시기의 일본의 사례를 들면서 현금이 무조건 최고라는 주장이나 70년대의 사례를 들면서 금이 최고의 자산이라는 주장도 성립할 것이다. 한국의 경우도 1986~2017년의 30여년의 수익률을 비교하면 주식 수익률이 아파트 수익률을 앞서는 것으로 나온다. [[http://m.fundsolution.co.kr/upload/FOK/content/20180315012805233.pdf|##]] 이 기간동안 주식 수익률이 연평균 10.1%, 강남 아파트 수익률이 연평균 9.2%, 전국 아파트 수익률이 연평균 8.5%이다. 다만 부동산의 변동성이 주식보다 작기 때문에 위험 대비 수익률로는 주식이 무조건 더 우월한 자산이라고 말할 수 없다. 그러나 주식은 상장이 될 정도의 유망주들이지만 부동산은 일반적으로 막장 부동산[* 부동산은 상폐를 못 시켜서 불리한 편이다.]들도 포함되었음을 고려해야 한다는 반론이 있다. 125배가 오른 압구정 현대아파트가 1000배 오른 삼성전자에는 지긴 했지만 삼성전자는 심지어 코스피에서도 충분히 레전드급이었다. 사실 부동산도 주식시장에 비해 정보의 비대칭성이 심해서 사람들이 몰라서 그렇지 1000배 이상 오른 것들이 있긴 있다. 서울특별시 [[명동]]의 공시지가는 1990년 1㎡당 2500만원에서 2021년 2억원으로 현재 국내에서 제일 비싼 땅이다. 더욱이 나름 엄선된 종목들의 집합인 코스피가 1980년부터 시작해 40년동안 약 25배가 올랐지만 막장 부동산들도 포함된 지가총액[* [[http://www.hani.co.kr/arti/society/society_general/386749.html|#]] ]은 1953년부터 2007년까지 54년동안 만 배가 올랐다. 연복리 수익률로 환산하면 코스피는 약 8.4%,지가는 약 18.6%오른게 된다. 그렇지만 80년대 이전의 한국은 인플레이션이 심해 명목수익률이 심하게 뻥튀기 됨을 감안해야 한다.[* 이는 주식도 마찬가지이지만 코스피 지수가 1980년부터 산출되기 시작해서 그 이전 주식 수익률을 따지기가 어렵다.] 또 코스피 종목들이 엄선되었기에 코스닥이나 비상장기업에 투자하는 것보다 수익률이 높을 것이라는 가정도 문제가 있다. 시장 참여자들이 우량한 자산에는 처음부터 높은 가격을 주고, 따라서 우량한 자산이 반드시 수익률이 높다고는 할 수 없기 때문이다. 학술적으로는 오히려 우량한 자산일수록 위험프리미엄이 적어 기대수익률이 낮다고 보는게 더 그럴듯하다. 한국에서는 [[재테크]]의 수단으로 널리 선호되고 있으나, [[미국]]에서는 [[주식]]과 [[채권]]의 인기에 밀려 인기가 낮은 편이다. 미국에서는 주택 이외의 부동산은 대부분 부동산투자전문회사가 보유하고 있으며 일반인은 거의 소유하지 않고 있다. 해외 선진국의 일반인들은 상업용 부동산은 직접 소유하기 보다는 [[부동산투자신탁|리츠]]를 통해 간접소유하는 경우가 대부분이다.[* 앞서 언급했듯이 자산을 리츠로 보유하는 경우도 주식과 채권의 인기에 밀려서 잘 없는 편이다.] 물론 주택의 경우는 국가마다 사정이 달라서 외국에서도 자가로 집을 보유하는 경우도 많다. [[미국]]만 해도 자가 보유비율이 60%대로 매우 높다. [[한국]]의 개인 주택보유율은 59.0%([[2016년]] 1분기)인데, [[미국]]의 개인 주택보유율은 [[http://www.yonhapnews.co.kr/bulletin/2016/07/29/0200000000AKR20160729190100072.HTML|62.9%]]로 한국보다 더 높다. 유럽 국가들도 한국보다 자가소유율이 훨씬 높다.[[http://www.moneyweek.co.kr/news/mwView.php?type=1&no=2016081101068064740|기사]] 즉, '''자기가 사는 집은 일단 자기 소유'''라는 거고 두 번째 부동산부터는 리츠로 소유하거나 부동산 전문 기업에 투자하는 식으로 한다는 것이다. 사실 선진국들은 부동산이 별로 필요없는 금융이나 IT 등의 영향력이 강하여 부동산에 불리하나 제조업이 핵심적인 우리나라는 사정이 다를 수도 있다. 부동산이 필요한 사업이 주로 성공하길 바라면서 부동산 가격이 오르지 않기를 바라는 생각은 비현실적이다.[* 부동산이 필요한 사업을 하는 기업들은 과거 삼성이나 현대처럼 돈을 더 많이 주고라도 부동산을 사는 경향이 있다. 그 이유는 그렇게 해야 더 이익이기 때문이다.][* 중국 부동산 거품이 계속 유지되는 이유도 제조업 규모가 거대하기 때문이다.] 부동산 거래세도 OECD 국가들 중에서도 높다.[[https://n.news.naver.com/article/001/0011769780?sid=104|#]] 부동산의 가치는 일반적으로 접근인구와 정부 정책에 비례한다. 정부 정책이라 함은 거래세, 담보대출 규제 등 부동산시장 개입을 주된 목적으로 하는 정책뿐만 아니라 [[용적률]] 상향, [[사회간접자본]] 건설 등 명목상의 주된 목적은 도시계획, 국토균형발전일지라도 실질적으로 부동산 가격 상승에 큰 영향을 미치는 경우도 포함될 것이다. 따라서 한국같이 인구밀도가 굉장히 높고, 정책적으로 부동산 소유주에게 유리한 정책을 펼치는 국가에서는 부동산투자가 매우 유망하다. 다만 이것은 과거의 이야기에 가깝다.[* 박정희 대통령 시절은 불로소득이 생산소득을 2.5배로 능가하였으며 토지 총액이 국내총생산의 12배에 달했다.] 요즘은 주식과 함께 규제가 심해지고 있다. [[개천용]] 문서로. * 부동산은 매도를 원하는 시기에 적합한 매수자를 찾기가 너무 어려워서 즉시 현금화가 어려운 자산 중 하나이다. 경제침체기에는 거래부재 현상이 자주 발생하여 환금성의 문제가 너무 크다. * 인플레이션과 같은 화폐가치가 하락할 때는 실물자산가치인 부동산에 사람들이 의존하려하기 때문에 부동산의 가치가 상승한다. 반면에 화폐가치가 상승할 때 부동산의 가치는 하락한다. 스웨덴 등에서 일인 1채 부동산 제한을 하고 있다고 알려져 있지만, 유산과 별장은 해당하지 않는다.저장 버튼을 클릭하면 당신이 기여한 내용을 CC-BY-NC-SA 2.0 KR으로 배포하고,기여한 문서에 대한 하이퍼링크나 URL을 이용하여 저작자 표시를 하는 것으로 충분하다는 데 동의하는 것입니다.이 동의는 철회할 수 없습니다.캡챠저장미리보기