문서의 임의 삭제는 제재 대상으로, 문서를 삭제하려면 삭제 토론을 진행해야 합니다. 문서 보기문서 삭제토론 지역주택조합 (문단 편집) === 지역주택조합에서의 관련 정보 === * '''평당 단가''' : 주변 시세에 비해 상당히 파격적인 가격을 홍보하는 경우가 많다. 그 가격에만 유혹될 것이 아니라, 정말 현실적으로 가능한 가격대인지를 면밀히 검토해야 한다. 사업 진행 과정에서 '''추가 분담금'''[* 말 그대로 부족한 액수를 ''n''분의 1해서 조합원들에게 추가로 분담시키는 돈을 뜻하는 말이다. --한마디로 돈 더 내놔-- 토지매입이나 공사비 인상 등 변수가 있는 곳에 쓰인다.]이 여러 차례[* 보통 착공 전에 한번, 준공 직전에 한번 총 2차례에 걸쳐 나온다.]에 부과될 수 있기 때문이다. 일부 비양심적인 업무 대행사의 경우 조합원 모집 단계에서 일부러 단가를 낮춰 홍보하는 경우도 있는데, 심한 경우 추가 분담금이 '''억 단위'''로 나오는 참사가 발생하기도 한다. * '''시공예정사, 브랜드''' : 시공사 결정과 도급 계약 체결은 지역주택조합 사업 승인 절차가 완료된 후 이뤄진다. 그렇기에 그 전에는 ‘시공예정사’라는 애매한 표현을 사용하는 것이 잘못된 것은 아니다. 다만, 그 시공예정사와 MOU가 체결되어 있는지를 확인할 필요가 있다. 만일 MOU가 체결되어 있다면 조합과 시공사는 최소한의 교감이 이뤄지고 있는 것으로 볼 수 있다. 특히, 그 시공예정사의 홈페이지에서 지역주택조합 사업을 소개하고 있는 경우에는 높은 확률로 시공사 선정 및 도급계약 단계까지 나아갈 것이다. 하지만 MOU 체결이 안 되어 있는 경우에는 말 그대로 ‘예정’에 불과하다. 참고로, MOU 체결이 이뤄져 있는 경우 홍보관 방문시 먼저 문의하지 않아도 MOU 문서를 자랑하듯 꺼내 놓는 경우가 많다. * '''토지 확보율''' : 지역주택조합 사업에서 가장 중요한 부분은 당연 토지 확보이며, 그것도 '''95%''' 이상을 확보해야만 한다. 사업 대상 부지의 토지를 95% 이상 확보하면 각종 인허가절차를 예비로라도 개시할 수 있게 되고, 나머지 토지에 대한 매도 청구 절차 개시를 통한 강제 수용도 가능해진다. 때문에, 80%, 90% 확보가 겉으로 보기에는 토지를 많이 확보한 것 같아도 95% 확보와는 천지차이인 셈이다. 그리고 토지 확보가 95% 이상 이뤄지면 관할 지자체에서도 사실상 사업이 순항할 것으로 간주하고, 부동산 부서에 아예 전담 주무관을 배치하는 경우가 많다. 전담 주무관까지 배치되어 있는 조합이라면, 지자체에서도 어느 정도 신경 쓰고 있는 것이기에 사업 성공 가능성이 꽤 높다고 볼 수 있다. 참고로 토지 확보가 95% 이상 확실히 확보된 경우, 홍보관을 방문했을 시 먼저 문의하지 않아도 조합 명의의 토지 매수 계약서나 소유권이 조합으로 넘어온 등기부 등본 사본을 자랑하듯 꺼내 놓을 것이다. 다만 주의해야 할 점은 '''토지사용승낙서'''로 마치 이 땅을 완전히 산 것처럼 꾸미는 곳이 많다는 것이다. 토지사용승낙은 말 그대로 땅주인으로부터 그 땅을 사용하기로 허락을 받은 것이지 그 땅을 샀다는게 절대 아니다.[* 이런 경우 보통 ‘땅주인과 협상 중이다’라던지 ‘바로 매입이 안돼서 일단 토지사용승낙서를 받아놨다’ 같은 변명이 따라 붙는다.] 빌린 땅에다가 내가 살 아파트를 짓는다? 대한민국에서는 상상도 하기 힘든 일이다. * '''조합원 모집 차수''' : 대부분의 지역주택조합은 여러 차수에 걸쳐 조합원을 모집한다. 1차의 경우에는 사업 대상 부지의 원주민인 경우가 많고, 2차는 조합의 사업을 일으키기 위해 지역 주민을 대상으로 모집하는 경우가 많다. 모종의 이유로 사업 기간이 길어지는 경우 3차, 4차까지 모집하는 경우도 많다. 그렇기 때문에, '조합원 마감'이라는 홍보 문구에서 차수를 확인하는 것이 중요하다. 3차 조합원 모집이 예정되어 있는 상태에서 '2차 조합원 모집 마감'이라는 문구는 큰 의미가 없기 때문이다. 그런데 조합원 차수가 많다고 해서 사업 기간이 늘어진 정체된 사업이라고 단정하기는 어렵고, 이 역시 조합의 사정을 면밀히 살펴야 한다. 사업이 진행되면서 [[분탕]]이 나서, 문제를 일으킨 조합원을 제명하는 과정에서 차수 변경이 이뤄지는 경우가 적지 않기 때문이다. 이 경우 제명된 조합원이 납입한 금원은 그 조합원에게 반환하지 않고 조합에 귀속되기 때문에 오히려 조합에 이익[* 충청 지역의 한 조합의 경우, 원주민과 2차 조합원 사이의 분탕이 크게 나서 1, 2차 조합원 수백명을 무더기로 제명하고 3차 조합원을 신규 모집하여 그들 위주로 끌고 나갔는데, 이 때 조합에 40억원이 넘는 금액이 귀속됐다. 당연히 제명당한 이들이 그 금액을 돌려달라고 소송을 걸고 난리를 쳤지만 모두 패소해서 조합은 그 금액으로 잔여 조합원들의 추가 분담금을 최소화하는 데 사용하기도 했다.]이 되는 경우도 있다. 또한, 일반적으로 볼 때 차수가 뒤로 갈수록 계약 단가가 올라간다. 왜냐하면 조합을 운영하는 비용이 증가하면서 그 증가분을 나중에 가입한 이들이 분담하는 방식이기 때문이다. 특히, 토지 확보가 완료되면 조합원 가입 신청이 몰려들면서 같은 차수 내라도 비용이 상승[* 같은 차수 내에서 주택 단가를 올릴 순 없고, 수수료나 모집대행료 등 제반 비용이 상승한다.]하는 경우가 있다. 이 메커니즘을 잘 이해하면 리스크와 비용 사이에서 최적의 지점을 찾을 수 있을 것이다. 참고로, 사업승인신청 절차가 개시되면 조합원 모집은 당연 종료되고, 잔여 주택은 일반 분양으로 돌리게 된다. * '''착공 예정 시기''' : 대부분의 지역주택조합은 완공이나 입주 시기를 홍보하지 않고, 착공 예정 시기를 홍보한다. 그만큼 지역주택조합 사업엔 변수가 많기 때문이다. 예를 들면, 토지 확보가 99% 이뤄졌다하더라도, 단 하나의 필지의 토지주가 매도 청구 소송을 대법원까지 상고하는 경우 사업 기간이 계속 지연된다. 또다른 예로, 사업 승인 신청 시점부터 중도금 대출시까지의 자금 확보를 위한 브릿지 대출 기간이 연장되지 않는 경우 비용 압박으로 인해 사업 진행이 더뎌지게 될 수 있다[* 최초 조합 구성 이후 사업 기간이 많이 길어져 대출에 의존해왔는데, 대출에 문제가 생겼다면 토지를 전부 확보해놓고서도 사업이 올스톱되거나 최악의 경우 엎어지는 경우도 있다. 사실, 이러한 경우 일시적인 자금 문제만 해결되면 어떻게든 사업을 살릴 순 있기 때문에, 타 시행사가 들어오기는 하지만(이 경우 추가 분담금이 꽤 많이 나온다) 사업 관계가 복잡한(원색적으로 표현하면 지저분한) 경우 타 시행사에서도 인수하기를 꺼려서 정말로 남는 것 하나 없이 조합원들이 대출 빚만 뒤집어 쓰고 망하는 경우도 있다.]. 이처럼 많은 변수가 있기 때문에 착공 예정 시기가 그대로 지켜지는 경우는 거의 없으며, 보통 홍보한 시기보다 1-3년이 늦어질 수도 있다는 것을 반드시 고려해야 한다. 다만, 모든 난관을 뚫고 착공이 이뤄지기만 하면 추가 분담금 등 시공사와의 협의에 문제가 없는 이상 사업이 지연되는 경우는 거의 없다.저장 버튼을 클릭하면 당신이 기여한 내용을 CC-BY-NC-SA 2.0 KR으로 배포하고,기여한 문서에 대한 하이퍼링크나 URL을 이용하여 저작자 표시를 하는 것으로 충분하다는 데 동의하는 것입니다.이 동의는 철회할 수 없습니다.캡챠저장미리보기