문서의 임의 삭제는 제재 대상으로, 문서를 삭제하려면 삭제 토론을 진행해야 합니다. 문서 보기문서 삭제토론 지역주택조합 (문단 편집) === 높은 위험성 === [youtube(Eqr05Oc5uN4)] [youtube(05KpjlkY8pY)] [youtube(8Pz_3qXi6TA)] 그러나 지역주택 조합은 위험성이 장난 아니게 높다. 오죽하면 “원수에게 복수할 수 있는 가장 좋은 방법은 지역주택조합을 소개시켜주는 것”이라는 농담이 있을 정도다. 지역주택조합의 목적은 ‘남의 땅에 조합원들끼리 돈을 걷어서 아파트를 짓는 것’으로 지역주택조합의 모든 위험성은 이 문장으로 요약된다. 말하자면 많은 조합원들이 많은 땅주인들을 설득해서 토지를 전부 구매하고 수많은 조합원이 모아 낸 돈으로 아파트를 짓는다는 건데, 이게 보기엔 간단하고 말이 쉽지 '''장난 아니게 힘들다'''. 전체 토지 중에 무려 '''95%'''를 매입해야 한다. '''95%'''의 동의를 얻어서 자기 집을 팔게 하는 게 쉬워보이는가? 특히, 노후주택단지의 경우 자기 집에서 나가는 것을 극히 꺼리는 노인들이 많이 살고 있다. 사업이 매우 잘 추진되어 80% 이상을 매입에 성공해도 항상 원주민들과 한탕하러 온 알박기 세력으로 인해 목표 도달이 쉽지 않다.[* 2017년 9월 이후 설립된 조합의 경우 95% 이상의 토지를 확보하면 매도청구 소송 진행이 가능하긴 한데, 이게 대법원까지 가면 최소 2년 이상이 소요된다.] 그리고 땅을 다 매입하더라도 건축 허가를 받는 과정에서 규모가 축소될 수도 있고, 심지어는 종 변경 불가나 환경 문제로 아예 통과하지 못할 수도 있다. 규모가 줄어들면 그만큼의 조합원들을 쫓아낼 수밖에 없고 남은 사람들은 나간 사람들이 갖고 나간 계약금을 n분의 1로 추가로 분담해야 한다. 보통 토지 확보, 개발 허가 승인 등으로 현혹하는데 토지 확보의 경우는 기본 수만 평이나 되는 땅 중 단 수십 평만 확보해도 토지확보로 홍보한다. 당연히 개발 허가의 경우는 그 수십 평 땅으로 허가를 냈다는 건데 말할 필요도 없다. 이런 과정도 생략하고 조합 설립 이전에 조합원을 모으는 과정에서 업무추진비, 홍보비로 수백억이나 되는 돈을 모조리 소비하고 조합 설립 자체가 무산되는 경우도 부지기수이다. 사람들이 조합원으로 가입하여 돈을 모으고, 해당지역 토지 및 주택을 매수하고 그 위에 아파트를 짓는 것인데 조합원들도 각자의 이해관계에 따른 문제도 발생한다. 같은 집안 사람들도 땅 문제 가지고 다툼이 있는데 생판 모르는 수십 명의 사람들이 서로 신뢰를 가지고 이런 일을 한다는 거 쉽지않다. 이러한 위험성에도 불구하고 보통 사업대상부지가 교통이나 입지가 좋고 서울 핵심지역과 인접하고 있기 때문에 상대적 저분양가 마케팅으로 영업에 성공하는 경우가 많다.[* 여기서 말하는 영업은 아파트 건설이 되었다는 것만 의미하지 않는다. 수년간 조합금만 먹는 경우도 있다.] 이렇게 험난한 과정을 거쳐 착공에 들어가고 입주를 하게 되면 조합 가입 시점으로부터 '''최소 5년 이상''' 지난게 현실이다. 물론 최소치일뿐 성공한 현장들이 보통 6~7년 이상 걸렸으며, 5년전에 모집해놓고 아직 시작못한 곳도 천지에 깔렸다. 5년이 넘는 시간동안 수천만원의 재산을 조합에 맡겨놓고 아파트가 지어지길 기다리는 과정을 인내하는 것부터가 쉬울 수가 없다. 실제로 시간이 지나면 지날수록 지역주택조합의 성공률은 낮아지게 된다. 그래서 착공을 할 때쯤에 프리미엄이 붙는 곳이 많다. 부동산 커뮤니티에서 지주택은 굉장히 불안정한 성격 때문에 프리미엄(P)을 주더라도 착공한 뒤에 매수하라는 의견도 많다. [youtube(1i4RFoQMDSs)] 위 영상은 업무 대행사가 조합을 상대로 제기한 보수지급청구소송에서 승소의 확정판결을 받은 상황에서도 조합이 이를 변제하지 않자, 업무대행사가 해당 판결을 집행권원으로 하여 조합(채무자)의 일반 수분양자(제3채무자)에 대한 분양대금채권의 압류 및 추심명령을 받아 업무 대행사가 일반 수분양자들에 대해 이를 추심한 사례이다(해당 방송 영상의 소장에서도 사건명이 "추심금 청구의 소"임을 확인할 수 있다.). 쉽게 말해, 결론적으로 일반 수분양자의 입장에 있어서는 분양대금지급의무라는 의무의 상대방이 단지 조합에서 업무 대행사로 변경된 것이라 할 수 있다. 방송영상에서는 조합과 일반 수분양자가 업무 대행사에 대하여 연대하여 채무를 부담하는 것처럼 묘사하고 있지만[* 채무인수의 법리에 따라 수분양자가 조합의 업무 대행사에 대한 채무를 면책적 혹은 병존적으로 인수하거나 보증계약 체결 등으로 조합의 채무를 보증하지 않는 이상 수분양자 자신의 의사 개입 없이 타인인 조합의 채무를 일방적으로 떠안는 경우는 있을 수 없다. 영상의 사안을 살펴보면 일반 수분양자는 조합의 채무에 대해 아무런 책임을 지지 않는다는 점에 대한 확약을 서면으로 받았다는 점에서 일방적으로 조합의 채무를 수분양자가 부담하는 경우는 상상하기 어려울 것이다.], 실상은 단지 일반 수분양자들은 조합에 대해 부담하는 채무를 조합이 아닌 압류채권자인 업무 대행사에 이행만 하면 되는 것이다. 즉, 원칙적으로 일반 수분양자가 추가적으로 별도의 채무를 부담하게 되는 것은 아니다. 다만 구체적인 사실관계에 따라 채권이 압류되어 그 압류명령이 제3채무자에게 송달된 이후에는 압류의 처분금지적 효력[* 이른바 '개별상대효설'. 채무자의 재산이 채권자에 의해 (가)압류된 경우 그 (가)압류 이후에 채무자에 의해 이루어진 처분행위(양도, 제한물권 설정 등)는 그 처분행위가 있기 이전에 집행절차에 참가한 배당채권자에 대해서는 효력이 없다는 것이 판례의 입장이다. 다른 견해로는 채권자평등원칙에 따라 채무자의 저촉처분의 전후를 막론하고 집행절차에 참가한 배당채권자 전원에 대하여도 저촉처분의 효력이 미치지 않는다는 '절차상대효설'이 있다. 이외에도 저촉처분은 절대적으로 무효라는 절대효설도 있지만 민사집행법상의 해석론으로서 이를 지지하는 견해는 없어 상론하지 않는다.]에 따라 채무자는 제3채무자에 대한 채권의 추심 및 변제수령이 금지되므로, 압류 및 추심명령이 일반 수분양자에게 송달된 이후에 일반 수분양자가 분양대금을 조합측에 지급한 경우, 이는 압류채권자인 업무 대행사와의 관계에 있어서는 유효한 변제가 아니므로 일반 수분양자로서는 분양대금의 변제로 대항할 수 없어, 결국 업무 대행사에 대한 이중변제의 위험이 있는 것은 사실이다. 이렇게 된 경우 수분양자는 조합에 대해 기지급한 분양대금을 부당이득으로 반환청구할 수 있음은 물론이지만[* 조합이 대금채권의 압류 사실을 알고서도 수분양자를 기망하는 등으로 부정하게 대금을 변제받았다면 경우에 따라 불법행위로 인한 손해배상청구도 가능할 것이다.], 조합과의 새로운 법률분쟁을 피할 수 없게 되어 수분양자에게 부담을 안겨준다. 결국 수분양자 등으로서는 대금채권압류 통지를 송달받은 즉시 대금의 변제를 중단 및 유보하고 지체없이 압류채권자와 연락을 취하여 그 전후사정을 파악하고, 필요한 경우 변호사와 같은 법률전문가의 조력을 얻어 위와 같은 이중변제의 위험을 방지하여야 하겠다.[* 위 영상의 경우 채권 압류 통지 송달 이전에 대금을 변제한 수분양자는 그 변제로서 업무 대행사에 대항할 수 있으므로, 가사 자신에 대하여 추심금 청구소송이 제기된 경우에도 당해 소송에서 변제로 인한 피압류채권의 소멸을 주장/증명하여 원고의 청구를 어렵지 않게 물리칠 수 있다. 이 경우 조합의 수분양자에 대한 대금채권의 압류는 이미 변제로 소멸하여 존재하지 않는 채권에 대한 압류이므로 무효가 되기 때문이다. 다만 이와 달리 조합이 업무대행사에 대하여 그 채무를 변제하였다는 등으로 업무대행사의 조합에 대한 집행채권의 소멸 및 부존재가 문제되는 경우는 민사집행법상 청구이의의 소로서 다투어야 할 것이다.] [[파일:지주조.jpg]] [[아파트]]를 지을 토지확보조차 제대로 되지 않은 경우에서 사업을 시작하는 게 대부분이라 지역주택조합은 성공률 20% 정도의 힘든 사업이며,[[http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=056&aid=0010410794|#]] 사업이 성공한다고 하더라도 추가분담금이 너무 많아서 마찰을 겪는 경우도 많다. [[http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=366&aid=0000335504|#]] 그나마 지방의 택지 주변에 진행되는 지역주택조합은 원래 땅이 논밭 또는 허허벌판인 경우가 많고, 땅 주인의 숫자가 얼마 되지 않아서 매입에 큰 어려움이 발생하지 않아 성공 가능성이 높다. 하지만 도심의 경우에는 수많은 단독주택, 빌라, 건물 등의 주인들과 일일이 협상을 해야 하고 금액을 매우 높게 부르거나, 금액과 무관하게 살고 있는 터전을 내주기 싫어 매도에 불응하는 주인들과의 갈등 및 난관이 기다리고 있다. 그리하여 대부분의 도심에서 이뤄지는 지역주택조합의 경우 토지매입 협의단계에서 수년 이상을 허비하게 된다. 이 과정에서 업무대행사가 매년 업무대행 수수료로 조합원들이 낸 돈을 가져가게 되고 어느 날 보면 조합원들의 돈이 남아있지 않은 경우도 있다.[* 현재 인구 10만 이상의 도시 급에서 이루어지는 지역주택조합의 다수가 이런 위험성을 가지고 있다. 토지가 매력이 있다면 대형 건설사와 공공기관이 직접 재건축, 재개발을 주도하지 영세한 지역주택조합은 후순위로 밀린다.] 알박기 등으로 사업이 장기간 진행되지 않거나 조합원들이 모은 돈이 모두 소진되어서 조합 유지가 어려워져 해산하게 되면 그동안 납입한 계약금이나 중도금, 분담금 등을 돌려받지 못하는 피해 사례가 있으며, 지역주택조합은 가입 조합원이 사업의 주체(회사로 치면 주주)가 되는것이다 보니 중간에 사업이 무산이 되거나 추가분담금이 발생하면 고스란히 조합원의 몫이 되니 크게 주의해야한다. 지역주택조합의 광고를 보면 시공예정사로 유명한 건설사들 이름을 걸고 광고를 하는데 지역주택조합에서 사업의 주체는 조합원이다. 업무대행사의 경우 조합원들의 위탁을 받아 수수료를 받고 업무처리 위주이며 결과에는 책임을 크게 지지 않는다. 특히 유명 건설사와의 [[MOU]] 등을 내세워 마치 해당 건설사가 시공할 것처럼 과장 광고를 하는 경우도 있으니 각별히 주의해야 한다. 시공 예정사인 건설사들은 예정대로 조합원들이 모집이 되면 시공비를 받고 시공을 해준다. ~~돈 주면 건물은 지어드릴게~~ 보통 시공 관련 정식계약조차 하지 않은 경우가 대부분이며, 착공 전까지 시공 예정인 시공사가 수차례 바뀌는 건 흔한 일이다. 대기업 1군 업체가 시공한다는 말에 현혹돼서 가입했는데 나중에 2~3군 업체로 바뀌거나 심지어는 영세한 업체가 맡는 경우도 있다. [[KBS]]의 [[소비자 리포트]]에서도 지역주택조합의 문제점과 실태에 대해 다룬 적이 있다. [[http://blog.naver.com/dreamtek/220376089451|#]] 완공이 되어 입주를 하더라도 토지매입 실패나 건축 허가를 이유로 구조나 동배치가 변경되어 조합원을 모집할 당시의 아파트와 구조가 다른 경우도 꽤 있으며, 자재나 조경의 수준도 일반적인 분양 단지에 비해 썩 좋지 못하다는 평이 많다. 게다가 이렇게 온갖 난관을 겪고 완공을 해도 입주 직전에 추가분담금을 요구받게 되면 홍보했던 분양가와는 아예 다른 가격이 나오는 경우가 흔하다. 해당 조합마다 여건이 다른만큼 꼼꼼히 살펴보고 판단하고 철저하게 감독과 관리, 그리고 감시를 하는 지혜가 필요할거라 보면 된다. 2023년 11월에는 새로운 유형이 등장했는데, 점차 지역주택조합이라는 이름이 성공사례가 적고 위와 같은 문제가 있다는 사실이 어느정도 알려져서 지역주택조합으로는 사업을 벌이기 어려워 '협동조합형 민간 임대아파트'라는 방식을 들고 나왔는데, 장기임대주택을 분양받고 이후 분양전환을 해준다는 내용만 빼고는 사실상 지역주택조합의 사업방식 그대로인지라 동일 유형의 피해가 속속 보고되고 있다.[[https://news.kbs.co.kr/news/pc/view/view.do?ncd=7827464&ref=A|#]]저장 버튼을 클릭하면 당신이 기여한 내용을 CC-BY-NC-SA 2.0 KR으로 배포하고,기여한 문서에 대한 하이퍼링크나 URL을 이용하여 저작자 표시를 하는 것으로 충분하다는 데 동의하는 것입니다.이 동의는 철회할 수 없습니다.캡챠저장미리보기