마곡도시개발사업

1. 개요[편집]

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서울특별시 강서구 마곡동과 가양동 일원에 개발 중인 도시개발사업.

서울특별시 내의 마지막 대규모 미 개발지라 불리며, 중앙정부와 한국토지주택공사 및 SH공사가 공동으로 추진 중인 위례신도시와 달리 서울특별시청과 SH공사가 단독으로 추진 중인 서울특별시 자체 개발사업이다.[1]

총 개발면적은 3,363,591㎡로 1, 2기 신도시에 비해 비교적 작은 편이다. 개발사업을 포괄하는 브랜드명은 엠밸리(M Valley)로, M은 '마곡'의 '마'를, Valley는 '곡(谷, 골짜기)'을 의미한다.

2. 상세[편집]

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2.1. 배경[편집]

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원래 이 마곡지구는 서울월드컵경기장 유치 부지였다. 그러나 2002 월드컵을 앞두고 난지도 쪽의 마포구 상암동에 서울 월드컵 경기장을 짓기로 결정을 하면서 마곡지구는 대신 신도시 사업을 계획하게 되었다. 이에 따라 서울특별시는 일단 마포구 서울 월드컵 경기장과 난지도 하늘공원에 연계된 디지털미디어시티 사업을 먼저 추진하고 마곡지구 개발을 시작하기로 한 것이다.

2.2. 목적[편집]

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• 동북아 관문도시
• 지식산업 혁신도시
• 미래의 녹색도시

2.3. 교통[편집]

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교통이 불편해서 침체를 겪고 있는 몇몇 신도시들에 비해 교통이 월등히 편리하다. 서울 지하철은 물론 김포국제공항이 바로 옆에 있으며 올림픽대로는 서울 근교 유일한 국제공항이었던 김포공항과 잠실종합운동장을 연결하기 위해 만들어진 도로였다. 잠실은 서울의 동남부, 김포공항은 서울의 서남부이므로 서울의 서쪽인 마곡과 서울의 동쪽까지의 교통은 매우 훌륭하다고 할 수 있으며 남북으로는 올림픽대로를 지나가는 중 강북으로 수십개의 다리를 지나갈 수 있음은 덤. 그리고 사업지구 내외로 신방화, 마곡나루, 양천향교, 마곡, 발산, 송정의 6개 역이 있으며 공항이 가까워 여차하면 공항리무진도 이용 할 수 있다. 당연하겠지만 신도시 대부분이 서울 주변 도시에서 출퇴근을 목적으로 한 베드타운 성격이 강한 반면, 마곡지구는 서울특별시 내부에 위치해 있으므로 상대적으로 교통 환경은 매우 훌륭하다고 할 수 있다.

2.3.1. 도로[편집]

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가까운 거리에 올림픽대로, 인천국제공항고속도로, 수도권제1순환고속도로가 위치해 있다. 또한 부천시, 김포시, 고양시로의 이동도 편리하며, 행주대교나 가양대교를 이용하여 강북지역으로의 이동도 편리하다. 도시계획상 양천로는 올림픽대로나 가양대교 방면으로 접근성이 좋고, 마곡지구 중앙을 공항대로가 관통하여 서쪽으로 김포국제공항과 동쪽으로 여의도나 강남쪽 도심방면으로 접근이 용이하며, 마곡중앙로를 보조 간선축으로 삼아서 남쪽과 북쪽을 이어주며 도로변을 따라 마곡역과 마곡나루역이 접해있다. 또한 마곡중앙로를 기점으로 좌우측에 마곡동로, 마곡서로를 통해 아파트나 업무지구로의 접근성을 높여주는 구조이다.

장기적으로 마곡중앙로를 연장하여 올림픽대로에 직접 연결시키는 계획이 있다.[2] 현재 올림픽대로로 진입하려면 방화터널이나 가양대교 부근으로 우회해야 하는데 각각 마곡지구의 서북쪽 끝, 동북쪽 끝까지 가야하기 때문에 불편하다. 그러나 마곡중앙로 인근 거주민들은 소음, 매연등의 문제를 들며 극심하게 반대하고 있다.

2.3.1.1. 버스[편집]

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아직 개발이 완료되지 않아서인지, 지구 내의 버스 노선이 부실하여 지하철과 자가용의 의존도가 높은 실정이다.

고속버스 및 시외버스의 경우 김포공항이 지근거리에 있는 만큼 김포공항의 시외버스노선을 주로 이용하게 된다. 다만 해당 노선들이 수도권과 충청권, 강원권에 편중되어 있고 호남권은 몇 안되고 영남권은 아예 존재조차 않는 관계로 해당 지역들에 도달하기 위해선 서울고속버스터미널과 센트럴시티로 이동해야한다. 9호선 마곡나루역에서 고속터미널역으로 이동하는데 완행 42분, 급행 26분이 소요된다.

2.3.2. 철도[편집]

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마곡역과 마곡나루역이 중심에 위치해 있고 신방화역, 양천향교역, 발산역이 각각 서북, 동북, 동남쪽 끄트머리에 위치해 있다. 철도교통이 횡방향으로는 잘 되어있지만 종방향은 부실하다.[3] 이 때문인지 도시계획상 9호선 마곡나루역과 5호선 마곡역 사이를 지하도로 연결하는 계획이 잡혀있다.

이 중 마곡나루역은 9호선 급행열차가 2018년 12월 1일부터 정차하고 있다. 마곡나루역에서는 공항철도를 통해 서울역 방향, 9호선을 통해 고속터미널과 강남 방향으로 가기 편하다.

고속철도 및 일반철도를 이용하려면 공항철도를 이용해서 서울역으로 가는 것이 정석이다. SRT를 이용하려면 수서역까지의 거리도 먼데다 고속터미널역 또는 선정릉역에서 환승이 필요하므로[4] 서울역에서 KTX를 이용하는게 낫다.

2.3.3. 항공[편집]

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근거리에 김포국제공항이 위치해 있으므로 항공 교통도 매우 편리하다. 또한 지구 내를 관통하는 9호선과 5호선, 공항철도 모두 김포공항에 정차한다. 따라서 이들 철도교통을 이용한다면 손쉽게 항공편을 이용할 수 있다. 인천국제공항으로의 접근성 역시 공항철도 마곡나루역은 물론이고 현재도 김포공항역에서 손쉽게 공항철도 환승이 가능하므로 우수한 편이다. 차량 이동시에도 인천국제공항고속도로가 근거리에 위치하므로 도심구간의 정체 없이 수월하게 이동이 가능하다.

2.4. 개발 현황[편집]

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부동산 경기 침체 등으로 인해 수도권 신도시든 지방 혁신도시든 사업 축소나 미분양 등으로 문제가 심한 2012년부터 분양에 나섰지만 서울 내에 위치한데다 비교적 저렴하게 분양된 공급가[5] 덕분에 상당히 잘 팔리고 있다. 기업들 역시 LG그룹을 필두로 많은 기업들이 마곡지구에 들어오기로 하면서 사업에 활기를 띄는 중이다. 다만 업무지구 내에 상당한 숫자의 오피스텔이 건설 중인데 공급과잉으로 인한 공실률이 높을 거라는 우려가 있었다.기사 지금은 다 옛날 이야기.

2.4.1. 주거지구[편집]

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  자세한 내용은 마곡 엠밸리 문서를 참고하십시오.


주거지구는 단독주택 용지 15,833㎡, 공동주택 용지 591,061㎡로 구성되며, 총 34,181명을 수용할 예정이다.

공동주택의 대부분은 SH공사에서 직접 개발하는 공영 개발로 공급되며,[6] 같은 아파트 단지 내에 분양주택과 임대주택이 혼재한 소셜믹스(Social Mix)방식으로 건설된다. 즉, 단지 안에 분양주택과 장기전세주택, 국민임대주택이 모두 포함된 혼합 형태.

2.4.2. 업무지구[편집]

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LG그룹 컨소시엄[7]이 R&D 센터를 마곡에 집중시키기 위해 대규모 투자를 진행하고 있다. 이외에도 2013년 현재 코오롱과 넥센타이어 등 13개 기업이 8만 3972㎡의 부지를 매입해 업무지구를 조성하고 있으며, 2013년 11월 27일 대우조선해양과 약 6만㎡ 규모 부지에 대한 입주 및 분양계약을 체결하였다. 2015년 2분기 3조원이상의 대규모 적자를 낸 대우조선해양이 부지를 매각해고 이 부지들은 신신/제넥신, 대웅제약, 오스템 임플란트등 의료/바이오 업체들이 대거 매입함으로써 마곡지구는 IT와 화학 이외에 제약회사들의 새로운 메카가 되었다.[8] 이로써 전체 분양가능한 업무용지의 50.6%가 확정된 셈이며, 잔여 업무용지는 중소기업 컨소시엄 위주로 공급될 예정이다.

2017년 10월 10일 LG전자 R&D입주가 시작했다. 그리고 마곡교통은 마비가 되었다. 601번, 605번, 654번 같은 시내버스들은 가축수송을 하는 비중이 더 높아졌다.

2.4.3. 관공서[편집]

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한편 강서구만 담당하지만 멀리 떨어진 영등포구 양평동에 있어 강서구 사람들을 극도로 불편하게 만들었던 강서세무서 역시 근처인 공항초등학교 맞은편(마곡동 745-1)으로 이전한다. 이 쪽은 담당 구역과 관청 위치가 멀어서 민원인이나 직원들이나 모두 불편했던 상황인지라 신축을 빨리 들어간 관계로 2017년 4월 24일부터 이전한 건물에서 운영을 시작했다.

법정동은 마곡동으로 2014년에 통합되었지만[9] 주민센터 및 행정동이 신설되지는 않고 기존의 행정동 경계인 가양1동과 방화1동에 걸쳐 있는 그대로 가면서 많은 불편을 겪고 있다. 서울시 및 강서구에서는 행정동 신설이 곤란하다는 입장이다.

2.4.4. 공원[편집]

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한강에 인접한 마곡지구의 특성을 살린 대규모 수변공원이 예정되어 있다. 당초엔 마곡지역에 한강과 경인운하를 거쳐 서해로 연결되는 국제선박터미널을 조성할 예정이었지만[10], 비현실적인 계획으로 인해 취소되었다. 이후에도 요트선착장을 중심으로 한 워터프론트 계획이 현상공모로 추진되었으나 무려 2킬로미터나 동력으로 요트를 몰고 나가야 하는 망측한 설계로 악명이 자자했다. 현재는 전면 육상공원으로 계획을 변경하여 마곡지구 중앙에는 식물원과 호수공원이 혼합된 서울식물원이 조성 되었다.

2.4.5. 병원[편집]

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이화여자대학교 의료원에서 발산역 바로 뒤쪽에 1,014병상 규모의 이대서울병원을 2019년 2월 7일 개원했다.

2.4.6. 문화[편집]

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영화관은 내부에 없었다가 2017년 9월 27일 메가박스 마곡지점이 마곡지구 첫 영화관으로 입점하였다. 기사 위치는 발산역 9번출구 앞 퀸즈파크나인 B동 4층이다.

LG가 개발을 시작하면서 역삼역에 있던 LG아트센터는 영업을 종료하고 마곡나루역 인근으로 이전해왔다.

2.4.7. 학교[편집]

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가곡초등학교, 공진초등학교, 공항초등학교, 송화초등학교, 마곡중학교, 마곡하늬중학교, 공항고등학교, 서울항공비즈니스고등학교가 있으며, 이 중 가곡초등학교와 송화초등학교, 공항고등학교를 제외하고는 모두 2014년 9월에 이전한 학교들이다. 그 중 가곡초등학교는 발산역 쪽에 있기 때문에 거리상으로 마곡지구 주거지구에서는 다니기 어려운 점이 많다. 그나마 14, 15단지가 가까운데 여기는 공진초등학교가 붙어 있다. 공항초등학교의 경우 기존 교사에서 몇백 미터 떨어진 마곡지구 중심부로 이전한 것으로 기존 재학생들이 그대로 학교에 다니고 있다. 구 교사도 마곡지구 사업부지에 포함이 되어 있으며, 구 교사가 철거되어 개발이 진행 중이다. 공진초등학교는 마곡지구에서 동떨어진 가양동에서 이전해 온 것으로, 가양동의 임대아파트 단지의 학생들이 다니는 초등학교라서 주민들이 늙어가면서 학생들이 급감, 폐교가 검토되던 차에 마곡지구로 이전하게 되었다. 이전과 동시에 기존 재학생들은 탑산초등학교[11]로 전학 조치될 예정이었으나 왕따를 당할 우려가 높다는 반발로 인해 기존 가양동 교사를 한 학기 동안 분교로 운영하였다.[12] 송화초등학교는 거리가 먼 가곡초등학교를 제외한 초등학교 중에서 유일하게 부지 이전을 하지 않은 학교이다. 마곡지구 1단지와 붙어 있는데 마곡지구 조성전에 개교한 학교이어서 정문은 방화대로 쪽에 있다. 2015년에는 마곡중학교가 개교하였으며, 2020년에는 마곡하늬중학교가 추가로 개교하였다.

마곡지구 주민들은 고등학교를 신설해 줄 것을 요청하고 있으나 서울시에선 학령인구가 감소 추세라는 이유로 신설은 불가하며, 사립학교가 이전을 신청하면 승인하겠다는 뜻을 밝혔다. 실제로 강서구는 1990년대에 주택단지들이 여러 군데 세워져서 그 때 당시에 학교를 많이 세웠다.[13] 그러다가 저출산으로 학령인구가 감소하여 현재 남아 도는 교실을 이용해 교과교실로 많이 활용되고 있는 실정이다. 이후 공립학교인 공항고등학교측이 김포공항 소음 문제와 학생들의 기피 문제로 마곡지구로 이전하겠다는 뜻을 밝혔고, 이전을 신청한 한 사립고와 어디를 이전하는 게 더 적절할지 비교하는 심사를 거쳐 공항고를 마곡지구로 이전하는 것으로 결론이 났다. 그래서 2019년 8월에 공항고등학교를 서울항공비즈니스고등학교 옆으로 이전했다.

2.4.8. 전시장 및 공연장[편집]

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조감도.

기존 서울특별시 내에 있는 COEX와 SETEC, aT센터 등의 수용 용량이 한계에 다다랐기 때문에[14], 마곡지구에도 새로운 전시장을 계획하고 있다.


부지는 서울 지하철 9호선과 인천국제공항철도의 환승역인 마곡나루역과 마곡역 사이 8만 2747㎡(부지기준)에 해당하는 특별계획 1~3구역이다. 참고로 위 지도에서 컨벤션으로 나오는 부지가 아니다. 그 부지는 서울 식물원 부지로 LG문화센터가 설립 예정이고 실제 부지는 광장 옆의 업무 부지이다. 공항철도 마곡나루역 쪽이며, 신분당선 양재시민의숲역과 직결 통로가 개설된 aT센터처럼 공항철도 마곡나루역과 직결 통로가 개설될 예정이다. SETEC이나 aT센터 용량이 부족하기 때문에 코믹월드가 마곡으로 옮겨질 가능성은 상당히 높다. 주변에 녹지와 수변공원이 계획되어 있어서, 마곡 코믹월드가 열리는 날에는 이곳에서 코스프레를 하는 사람들을 볼 수도 있을 듯하다.

실내 전시면적은 강남 코엑스(36000㎡) 대비로는 많이 작지만 20000㎡ 정도로 추진되고 있다. 29500㎡라고 하는 것은 '실외면적'을 포함한 것으로 세계 전시장 전시면적 통계에서는 제외되는 수치이다. 1단계 ~ 4단계 정도로 나눠서 추진되며 1단계는 7000㎡ 내외인 듯.

아울러 현재 역삼동 GS타워(!)에 위치한 LG아트센터가 이전하는 것으로 확정되었다. 처음 역삼동에 지을 때까지만 해도 LG강남타워였으나 LG가 분사할 당시 이쪽이 GS그룹 본사로 결정되며 GS 본사 건물에 LG계열사가 세들어 사는 꼴이 되었던 게 가장 큰 이유. 그러면서 현재의 대극장 단일 건물이 아니라 300석 규모의 소극장에 전시장과 과학관(LG사이언스홀)까지 갖춘 복합문화공간으로 더 커진다. 서울을 사등분 했을 때 문화예술 시설이 가장 부족했던 게 남서쪽인데 그걸 메워줄 역할을 할 것으로 예상되지만,[15] 거꾸로 지금의 강남보다는 입지가 안 좋고 상당수의 서울사람들에게는 너무 멀어서 과연 얼마나 성공적일지 우려도 되고 있다. 무려 안도 다다오가 설계를 총괄한다고 한다. LG가 30년 운영후 서울시에 기부채납한다.

컨벤션센터 사업은 2019년까지도 진전이 없다. MICE 부지로 용도가 제한되어 있는지라 민자사업 입찰자가 없어서 계속 유찰되고 있다. 2019년 2월 기존에 참여를 검토하던 포스코건설도 발을 빼면서 무려 5번이나 유찰되었다. 기사 원래 2018년에 마곡컨벤션센터를 개장할 예정이었으나, 이대로라면 2025년에도 개장이 불투명하다.

이후, 마곡 사업단은 사업성을 높이는 쪽으로 가닥을 잡고 필수도입시설 중 문화, 집회시설 등 의무 설치시설의 비중을 낮추고, 컨소시엄 구성 업체 수를 늘려 업체별로 부담하는 부담도 줄이는 등의 노력을 했다. 그리하여 2019년 11월 18일 롯데그룹, 한화그룹, GS리테일 등의 기업들이 컨소시엄을 구성해 마곡 MICE 부지에 입찰했고, 뒤이은 22일 SH공사는 롯데그룹의 컨소시엄을 우선협상대상자로 선정하였다. 총 사업비는 3조 5,000억 원 규모라고 하며, 2025년에 완공하는 것을 목표로 하고 있다.

2019년 연말 서울주택도시공사(SH공사)와 롯데건설 컨소시엄 간 협악이 체결되었다. 2021년 7월 착공, 2024년 7월 준공 예정. 브릿지론을 모집하고 있다. 전시장 실내전시면적은 최소 2만㎡이다.

2.5. 생활환경[편집]

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현재 SH공사에서 주관한 마곡엠밸리 아파트단지가 들어선 이후로 주변 인구수가 예전보다 많이 증가한 상태이다. 장기전세주택, 값싼 공급가 등의 요인으로 어린아이를 가진 젊은 부부 가구가 다른 서울 지역에 비해 많다는 게 특징이다. 마곡엠밸리 아파트단지 주변은 현재 공사가 진행 중인 부지가 많은 관계로 유령도시같은 분위기도 없잖아 있다.

2014년 12월 기준 주요 업무단지는 대부분 기초공사 수준이고, 입주한 마곡엠밸리 단지 주변에는 변변한 상업시설이 마땅치 않아서 대부분 근처 NC백화점 강서점이나 롯데몰 김포공항점으로 수요가 몰리는 편이다. 수변공원조성, 대형마트[16], 주요 관공서, 각종 기업 입주는 2016~2017년 이후로 예정되어 있으므로 도시 기능은 그 이후에 본격적으로 발휘될 것이다.

2.6. 스타필드 마곡 추진[편집]

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이마트에서는 스타필드 마곡을 추진해왔다. 그러나 스타필드 마곡 사업이 박원순 서울특별시장과 김현미 국토교통부 장관 등의 견제로 인허가를 받지 못하자 이마트가 2019년 11월 7일 부지를 매각하기로 결정했다. 기사 세일 앤 리스백 형식으로 임대해서 스타필드 마곡을 지을 가능성도 있기에 사업 무산을 속단할 상황은 아니지만 지금까지 모든 스타필드는 부지를 매입한 곳에 지어졌다는 것을 비교하면 어두워진 것이 사실이다.

결국 이 부지는 SBS를 소유하는 태영건설이 매입하였고 태영건설은 이 부지를 쇼핑몰과 프라임 오피스 등의 복합 업무 지구인 원웨스트로 지을 것으로 확정시켰다. 이마트 계열의 경우 트레이더스가 지하에 입점하는 것이 유력한 상황.

3. 이야깃거리[편집]

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마곡지구의 개발이 늦어지면서 방화역 및 수명산 쪽이 먼저 개발되는 바람에 서울시내와 연계되지 않는 섬과 같은 형태가 되었다. 수명산 쪽은 우장산이나 발산역이라도 있지만 방화지구는 완전히 고립되어 2000년대 중반까지만 해도 주변에서 논농사를 지었을 정도(...). 또한 여름철에는 개구리 울음소리를 들을 수 있었고[17], 겨울철에는 논에 물을 채워서 얼려 천연 썰매장을 만들기도 하였다. 덕분에 가을이 되면 서울에서도 벼가 익어가는 모습을 볼 수 있었다. 또한 인근 학교에선 저녁 야자시간에 불빛을 보고 몰려든 무수한 벌레떼에 시달리기도 했다. 게다가 마곡역은 월드컵경기장 및 마곡신도시 사업으로 정작 역은 만들어졌지만, 월드컵경기장이 성산동으로 결정되고 마곡신도시도 IMF 위기로 말아먹게 되어 2000년대 후반까지 무정차 통과했던 유령역이였다. 당시 발산-송정 구간을 주행하면 갑자기 속도를 줄이고 어두침침했던 마곡역을 통과했다.

2014년 이후에 세종시 행정중심복합도시와 혁신도시 등 전국 각 지역에 설치, 교체중인 도로명 중심의 신형 도로안내표지판이 서울에서 처음 설치된 곳이다.