분양

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1. 개요[편집]

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分讓 / Sell in lots

전체를 여러 부분으로 갈라서 여럿에게 나누어 주는 것 또는 토지나 건물, 물건을 나누어 파는 것.

2. 선분양제도[편집]

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선분양제도에서는 건설업 기업이 공사를 준비하거나 공사 중인 부동산 등을 일반 사람들한테 공개 매각하고, 팔리지 않고 남은 부동산은 미분양분이 된다. 대한민국과 대만, 홍콩, 일본에서는 주거용 부동산에 대해 선분양제도가 시행되고 있고, 미국과 유럽연합, 일본에서는 상업용 부동산(호텔, 오피스 빌딩, 리조트 개발사업 등)에 대해 선분양제도가 시행중[2]이다.

선분양사업들은 공통적으로, 프로젝트 파이낸싱 규모가 크고 건설사들이 자금조달을 자체적으로나 리츠 등을 통해 조달하기 어려운 사업들이다. 한국, 대만, 홍콩은 주거용 부동산 역시 PF가 수천억 원 ~ 수조 원 단위에 해당될 정도로 대단지를 짓기 때문에, 건설사들이 자체 자본으로 짓기 어려워(건설사들이 프로젝트를 하는 물량은 한두 단지가 아니니까) 선분양으로 예비 입주자한테 돈을 받아서 짓는 것.

건축물의 분양에 관한 법률에 의해 규율된다. 건설업체가 재개발, 신규 택지, 재건축 등으로 취득한 부지에 대해 공개 매각을 하는데, 사람들은 건설업체가 제시한 모델하우스를 보고 분양에 청약을하게 된다. 이 분양 청약이 다 되면 분양대금을 계약금 → 중도금 → 잔금 형식으로 조달해서 건설업체가 금융회사에서 끌어다 쓴 부채나 자본과 더불어 건축물을 완공하게 된다.

아파트의 경우 금융결제원의 아파트투유를 통해 주택청약을 받았었다가 2020년 2월 3일부로 한국감정원의 청약Home으로 변경되었다.

상가의 경우 각 도,시 자체 공식사이트에 분양을 진행한다는 공지가 올라온다. 아파트와 분양 목적이 다르기에 수요자, 공급자 대부분 직접 발품을 판다. 다만 사건 사고도 많다.

2.1. 대한민국의 선분양 아파트[편집]

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홈페이지 및 일간지에 해당 단지의 입주자모집공고가 공개된다.

이 문서에는 해당 단지의 동호수 별 가격 및 옵션 가격, 다른 조건 등이 써 있으므로 혹시나 해당 단지를 계약하게 될 경우 PDF를 다운받아서 따로 보관해두자.

예시 단지를 하나 들어 설명해보자.
위 단지의 39A형의 경우 동호수에 상관없이 총 분양가가 248,900,000원 임을 알 수 있다.

이 경우 계약 시에는 1차 계약금 10,000,000원을 계약일까지 송금해야 계약서에 도장을 찍을 수 있다.

그리고 계약일 이후 30일 이내에 분양가 248,900,000의 10%인 24,890,000 중에서 계약일에 납부한 10,000,000을 제외한 14,890,000을 납부해야 한다. 여기까지 납부해야 계약금이 완성되는 것이며 비로소 유효한 계약이 된다. 여기서 계약금을 나누지 않고 그냥 한번에 10% 전체를 납부케 하는 곳도 있다.

그리고 한 가지 함정은 보통 분양 시 발코니확장, 시스템에어컨 등을 옵션으로 내놓는데[3] 이 역시 계약 시 (보통) 10%를 옵션계약금으로 내야하므로 해당 자금도 분양가의 10%로 책정되는 계약금과는 별도로 준비되어야 한다. 2022년 부동산 대폭락장처럼 부동산 경기나 지역별 시황, 건설사의 고통(?)에 따라 이를 무료로 해주는 경우도 있다.

이후 중도금 50%를 5회에 걸쳐 10%씩 납부하게 된다. 물론 이 돈을 다 현금으로 가지고 있으면 좋으나, 대부분 현금으로 가지고 있지 않은 경우가 대부분이다. 현금이 그만큼 있으면 차라리 대출 끼고 더 비싼 집을 샀을테니까.

여기서 중도금대출이라는 것이 등장한다. 단지의 지역, 분양가, 계약자의 주택 보유 여부, DTI, DSR 등에 따라 중도금대출의 한도가 다르므로 사전에 분양사무실 및 은행에 확인해야 하나, 편의상 중도금 50% 전액이 대출가능한 계약자를 가정하겠다.

1회 중도금이 납부되기 전에 분양사무실로부터 중도금대출을 해줄 은행과 중도금대출 약정을 맺으라는 우편을 받게되고, 요구하는 서류를 제공하고 각종 서류에 도장을 찍으면 중도금대출 약정이 완료된다.

이 후 각 중도금납부일에 계약자의 통장을 거치지 않고 은행에서 건설사로 직접 중도금이 송금되며, 이때부터 이자가 발생된다.

대부분의 단지의 경우 중도금이자후불제를 실시하고 있는데 이는 매달 발생하는 중도금이자를 건설사에서 대납하고 나중에 받는다는 의미로, 쉽게 말해서 이자는 입주 시에 한 번에 낸다고 보면 된다. 2022년 부동산 대폭락장처럼 부동산 경기나 지역별 시황, 건설사의 자금흐름 등에 따라 중도금 이자 역시 (전부 또는 일부회차에 대해) 무이자로 해주는 경우도 있는데, 이 역시 대개는 건설사가 이자를 전액 혹은 일부 부담한다는 말이지 은행이 무이자로 빌려준다는 말은 아니라서 마이데이터 등의 금융정보 연동 오픈뱅킹 서비스에서는 대출 이자가 매월 일정한 날짜에 납부 완료된 것으로 표시되기도 한다.

돈 좀 있는 사람들은 중도금 대출도 대출인데 필요한 만큼만 받고 싶어할 텐데 중도금 5회차 중에 일부회차만 받거나, 중간에 미리 갚거나, 안 받거나..하는 행위들이 모두 가능하다. 단 사전에 은행에 미리 문의하여야 한다.

이렇게 중도금을 내면서 또는 대출로 연명하면서 기다리다 보면 입주 때가 된다.

한편, 중도금대출은 말 그대로 "중도금"에 대한 대출이므로 "중도금" 납입이 종료되는 잔금 및 입주 시점에서는 전액 상환해야 한다. 물론 실제로는 (향후 주택담보대출로 전환되는) 잔금대출을 받을 때에는 당연히 중도금 대출과 건설사가 대납한 이자를 전액 돌려막는 것을 상정하고 DSR 계산시 제외한채 대출심사를 진행한다.

그러면 입주시점에 갚아야 할 돈은 중도금대출 원금 + 후불이자 + 잔금이 된다.

위의 예시에서 보면

중도금원금 24,890,000 * 5 + 후불이자(5,000,000 가정) + 잔금 99,560,000 = 229,010,000 이다.

입주시점에 다시 잔금대출 관련 안내를 받게된다. 이때 개인별로 적당한 대출금액과 기존에 자기가 가지고 있었던 돈을 합쳐서 229,010,000을 내야 한다. 이때 은행에서 돈을 얼마나 대출해 줄 것인지는 입주시점의 해당 주택의 가격과 담보비율에 따라 다르다. 매우 보수적으로 가정하여 분양가로만 LTV를 매기면서 그 수치는 최대 50%라고 책정한다면, 248,900,000 * 50% = 124,450,000 만큼 대출이 가능한 것이고, 229,010,000 - 124,450,000 = 104,560,000은 본인이 직접 보유하고 있던 현금으로 내든, DSR 계산에 포함될 것을 감수하고 신용대출이나 마이너스 통장으로 끌어오든, 금융기관이 아니라 지인들에게 빌리는 사금융을 써먹든 직접 감당해야 한다. 보통 완공일으로부터 두 달 이내에 납부하도록 잔금 기한이 정해져 있다.

물론 위의 잔금대출 예시는 어디까지나 보수적으로 매긴 것이고, 2022년 수준의 드라마틱한 대폭락장이 아니고서는 아직 완공되지 않은 주택임에도 주변 시세를 반영하여 분양가보다 높은 가격으로 감정한 채 대출상품을 내놓는 경우가 많기 때문에 그 감정가를 기준으로 LTV를 매긴다면 잔금대출만으로 분양가 및 옵션가를 전부 덮고도 남을 수 있다. 예를 들어 현재 주변 시세가 7억원 정도로 형성되는 지역의 신축아파트 청약에 당첨되었는데 분양가가 4.2억원이고 옵션가도 합산하면 4.3억원이라 가정해보자. 이 경우 잔금대출 상품을 내놓는 은행에서는 책임자나 본점으로부터의 지시가 까다롭지 않으면 LTV의 기준가를 4.2억원도, 4.3억원도 아닌 7억원으로 삼은 후 7억원의 일정 비율을 대출 최대한도로 설정하고 고객유치와 대출심사를 진행할 수도 있는데, 이 때 지역별 규제 완화나 고객의 주택보유 여부에 따라서는 LTV가 70%, 80%까지도 올라갈 수 있기 때문에 4.2억원이 아닌 7억원의 80%에 해당하는 5.6억원까지도 대출이 나올 수 있다. 즉, 운이 좋으면 금융비용을 제외한 자기자본은 한 푼도 들이지 않고 배보다 배꼽이 더 큰 레버리지를 동원하여 내집마련이 가능하다는 것. 주택청약이 가장 좋은 내집마련 수단으로 꼽히는 데엔 다 이유가 있다.

다만 이 잔금대출은 완성되지 않은 담보물을 평가하여 내놓는 대출상품이므로 아무 곳에서나 받을 수 있는 대출이 아니다. 은행과 건설사와 전담 법무법인과 입주예정자협의회 간 후취담보협의가 되어있어야 하는데, 이 은행에 대한 정보와 영업행위는 대개 공개 커뮤니티가 아닌 입주예정자들만의 비공개 커뮤니티에서나 볼 수 있다. 또한 보금자리론, 디딤돌대출 등 주택금융공사에서 내놓는 정책자금대출은 후취담보대출이 아니어서 옵션조차 포함하지 않은 분양가만을 대상으로 LTV를 매기며, 잔금대출 및 중도금 상환에 필요한 나머지 자금에 대해 은행이 제공하는 혼합대출이 어떤 형태로 진행되는지조차 케이스 바이 케이스이므로 잔금대출을 앞두고는 입주예정자들이 머리가 터질만큼의 스트레스를 감내하며 대출을 문의하러 다니곤 한다. 또한 대출 접수시에는 은행 측이 분양 및 옵션계약서를 가져가버리기 때문에 다른 은행에서의 대출로 바꾸려 하면 대출취소와 서류 반환을 위해 여러 번 은행을 방문해야 하고, 이러한 스트레스 때문에 대출상담사의 감언이설에 낚이기 일쑤이므로 항상 조심해야 한다.

이렇게 빌린 잔금대출은 입주가 완료되고 소유권이전등기가 완료되면 자동으로 주택담보대출로 전환되고, 잔금대출 신청시 은행이 가져갔던 계약서 역시 법무법인을 거쳐 이 등기 절차가 완료되고서야 입주자에게 돌아온다. 소유권이전등기는 법무법인에서 단체등기로 진행되는데, 잔금대출 기한 다음에도 다시 한 달 이상이 걸릴 수 있어 지루한 기다림의 연속이다. 또한 이 과정에서도 은행에 따라서는 세대주와 세대원이 아닌 다른 사람이 등기 완료 이전에 해당 주택에 전입을 해온다면 즉시 대출이 회수되는등의 불이익이 가해질 수 있어 세입자나 동거인 등의 전입신고에 있어 신중을 기해야 한다.

3. 후분양제도[편집]

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건물의 공정률이 90% 이상 진행된 상태에서 부동산 물량을 공급하고, 입주시키는 제도이다. 미국에서는 주거용 부동산에, 일본에서는 주거용 부동산과 상업용 부동산 모두에 후분양제도를 선택적으로 도입하고 있으나 선분양 물량이 압도적으로 많다. 유럽연합에서는 주거용 부동산에 대해 후분양제도가 우선적용되기는 하지만, 건설사 특성에 따라 다르다. 물론 상업용 부동산은 PF를 껴야하기 때문에 선분양이 많다. 대한민국은 앞선 사례와 정 반대로 상업용 부동산이 PF를 끼고 공사를 한 뒤에 후분양을 많이 한다. 동북아무역타워나 롯데월드타워, 판교신도시 알파돔시티 등만 봐도 수조 원짜리 PF를 미리 조달해서 공사를 한 뒤에 상업용 부동산(오피스, 호텔 등) 분양에 나선다.

대한민국에서 후분양제 도입은 2004년부터 공공 부문이 공급하는 경우에 한해 후분양 시범사업을 우선 시행하고 2007년부터 단계적으로 후분양제를 의무화하겠다고 했지만, 미국발 경제위기 등을 이유로 2008년 도입 계획이 폐지됐다가 2010년부터 주거용 부동산에 대해 후분양제도가 일부 도입되어 지역조합아파트의 형태 또는 순수 후분양 물량으로 강원도 속초시, 충청북도 청주시, 경기도 파주시 등에 일부 지어졌다. 하지만 대한민국에서는 확산되기 어려운 형태인 것이, 일단 단지들이 크고, 리츠나 펀드들의 발달이 미약해서 건설사들이 자본조달을 하기 어렵기 때문이다.

후분양제도가 잘 되려면 건설사들이 자본을 손쉽게 조달할 수 있도록 자본시장이 발달해야 한다. 특히 펀드나 리츠, 채권시장, 마지막으로 유상증자가 쉬워지는 주식시장 등. 공정률이 90%까지 진행되는 동안 100% 미분양으로 건설사가 자본을 감당해야 하니까, 자본조달이 어려워지게 되면 후분양제도를 할 수가 없다.

미국, 일본, 유럽연합 등은 일찍이 부동산 펀드(리츠와는 다름)나 리츠, 채권시장이 발달해 있어서 주거용 부동산에 후분양제도가 정착할 수 있었지만, 한국은 건설사들이 주식시장 상장도 쉽지 않고 신용등급도 좋게 나오지 못해 은행이나 증권사에서 PF라는 이름으로 대출을 받아서 하는터라 주거용 부동산에 후분양제도가 확산되지 못하고 있다. 상업용 부동산은 프로젝트를 수십 개씩 동시에 하지는 않기 때문에 리츠나 펀드로 조달이 되지만, 주거용 부동산은 한국에서 수백~수천 세대 대단지를 수십곳에 동시에 짓게 되니까 자본조달이 안 되는 것.

4. 잘못된 용례[편집]

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4.1. 동물[편집]

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개나 고양이 등 동물을 사고팔 때도 분양한다는 말을 쓰는 경우가 있다. 하지만 이는 사전적인 용법은 아니다. 분양(分讓)이란 하나를 여러 부분으로 나누어 팔거나 준다는 뜻이기 때문이다. 비슷하게 입양이나 파양도 사전적으로 동물에게 사용하는 용어는 아니다. 따라서 개를 분양한다고 하면 개고기처럼 개를 부위별로 나눠서 판다는 의미가 된다.

분양이라는 용례가 잘못되었다는 지적에 대해 애견인들과 애묘인들은 반발하는 경우가 있다. 일각에서는 정치적 올바름을 통한 언어적 억압과 유사한 형태라며 항변하는 경우가 있다. 하지만 이러한 주장 자체가 맞지 않다. 애초에 분양이라는 뜻에도 맞지 않고, 용례도 잘못된데다가 않는데다가 동물에 대한 비동물권적 의미마저 내포하고 있다. 따라서 이렇게 잘못된 용례를 지적하는 것을 본인들이 기분나쁘다고 훈장질이라고 하는 비판하는 것 자체가 잘못되었다. 오히려 사고 판다는 말을 안 쓰기 위해 분양이라는 말을 쓰는 애견, 애묘인들의 눈 가리고 아웅하는 식의 위선적인 태도가 근본적으로 비판받아야 할 문제다.

5. 인터넷 유행어 히로인 분양[편집]

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  자세한 내용은 히로인 분양 문서를 참고하십시오.

6. 관련 문서[편집]

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• 미분양