오피스텔

영어 약자에 대한 내용은 OP 문서 참고하십시오.

1. 개요[편집]

---

오피스텔(Officetel[3] / Studio Apartment)은 오피스와 호텔을 합친 형태의 건축물이다. 일을 하면서 거주도 할 수 있게 만든 집의 일종이다.

대한민국 주택법 '1조의2'에서 준주택이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.로 규정되어 있으며, 대통령령인 주택법 시행령에서 제2조의2(준주택의 범위와 종류) 법 제2조제1호의2에 따른 준주택의 범위와 종류는 다음 각 호와 같다. 4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목에 따른 오피스텔이라 정하여 대놓고 오피스텔이라는 용어를 사용 중이다.

그리고 한국 건축법상 오피스텔이란 업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준(오피스텔 건축기준)에 적합한 것을 말한다(건축법 시행령 별표 1 제14호 나목). 한마디로 밤에 잠을 잘 수 있는 사무실이란 뜻.

그러나 이름과 달리 일반적으로는 좀 더 고급화 된 원·투·쓰리룸 정도의 개념으로 이해하는 경우가 많다. 실제 오피스텔의 구조는 사실상 주거용 원룸이 주류이며 투룸, 쓰리룸 구조로 흔히 빌라로 불리는 주택이나 아파트와 크게 다르지 않다. 다만 특징적으로 이미지에서 볼 수 있듯이 일반적인 원룸건물 대비 오피스텔은 빌트인 수납장, 가구 위주로 공간활용을 잘 해둔 경우가 많다.

2. 용어 번역의 어려움[편집]

---

Office + Hotel. 오피스텔이라는 말의 시작은 모텔이다. 땅덩어리가 큰 미국에서 며칠씩 자동차를 타고 이동하는 사람들을 위해 만들어진 Motorist's Hotel을 줄여서 "Motel"이라고 부르기 시작한 것이, 한국에 넘어와서 "-텔"이라는 접미어가 숙박업소 내지는 주거시설을 의미하게 되었다. 고시원을 고시텔, 리빙텔 등으로 부르는 것이 그 예시이다. 콩글리시이기는 하나, 이게 기존에 외국에 있는 것을 옮기면서 멋대로 용어를 바꾼 것은 아니다. 오피스텔은 상업 지역에 공동주택 건설을 못하게 하는 한국 특유의 규제를 회피하기 위해 1985년 최초로 선보인 형태의 건축물이며, 외형보다는 관련 법규에 기반한 분류이다. 형태적으로 유사한 외국의 건물이야 차고 넘치지만 그걸 갖다 쓰면 결국 외형만 전달하는 반쪽짜리 번역이 될 뿐이다.

영어의 경우 번역어로 흔히 제시되는게 studio (apartment)나 bachelor[4] 등[5]인데, 이쪽은 각종 주거시설을 한 공간(studio)에 욱여넣은 1~2인용 소형 아파트를 통칭해서 부르는 말인 반면(즉 원룸), 오피스텔은 법적 분류이기에 방이 3개 이상 있는 곳도 거주와 사무 용도 둘 다 활용 가능한 준주택으로 지어졌으면 법적 분류는 오피스텔이다. 극단적으로는 롯데월드타워의 시그니엘 레지던스 또한 오피스텔로 지어졌다. 만약 이런 곳들을 스튜디오라고 부르면 외국인들은 제대로 이해하지 못할 것이다.


이제는 오피스텔 자체가 외국 언론에도 등장할 정도로 정착한 용어이기도 하므로, 오피스텔을 굳이 콩글리시라고 일축하며 사용을 지양할 이유는 없을 것이다. 세계화의 영향으로 한국에 비즈니스차 갔다 와봤거나 한류 드라마를 시청한 일부 외국인들은 그냥 Officetel이라고 하면 "아, 한국에 있는 그거요?" 하면서 그냥 알아듣기도 한다. 영어 위키백과에서도 대놓고 officetel로 항목이 등록되어 있다. 다만 첫줄부터 In South Korea란 말로 시작하여 한국 고유의 개념임을 명확히 하고 있다. 즉 한국 특유의 주거 형식을 지칭하는 신조어라고 생각하면 굳이 사용을 지양할 필요도 없다.

3. 역사[편집]

---

대한민국 최초의 오피스텔의 효시는 고려개발이 1984년부터 짓기 시작했고 성지건설이 1985년 분양한 마포 성지빌딩이며, 이 이후 서울특별시 같은 대도시 지역, 경기도 수원시, 성남시 중심부와 같이 땅값이 높은 업무지구에 주택공급을 위해 건설사들이 오피스텔을 많이 짓게 되었다. 서울특별시에서는 종로구와 중구, 강남구, 서초구, 영등포구 등 대규모 업무지구가 형성되어 있는 자치구에 많다.

복층형 오피스텔은 경기도 고양시 일산에 라페스타, 원마운트 등을 개발한 지역건설회사인 청원건설이 1999년 건축한 청원레이크빌이 최초로, 이후 소형평형의 오피스텔의 경우 복층형 오피스텔이 대세로 적용되고 있다.

2004년 이전의 경우 아파트와 거의 유사하여 주택법이나 청약관련 규정을 피하기 위한 편법분양으로 많이 사용되었기에 대형 오피스텔이 많았다. 하지만 바닥난방(50㎡ 이하만 허용) 및 욕조 설치 규제가 시작되면서 소형으로만 분양이 가능하게 되었다. 참고로 50㎡ 규제 이전에 분양한 마지막 오피스텔은 창원에 있는 더시티세븐자이이다.

수년간에 걸쳐서 규제가 서서히 완화가 되어 2010년 이후 전용면적 85㎡ 미만의 오피스텔까지 주거용 오피스텔로 분류되어 욕조설치와 바닥난방이 허용되었다. 이후 오피스텔 시장에 다시 아파텔이라고 하는 분류의 84㎡ 오피스텔이 공급되고 있다. 이러한 오피스텔은 사실상 25평형(전용 59㎡) 아파트와 실 사용면적이 유사하여 아파트의 대체재가 될 수 있기 때문에 건설사에서 아파텔이라는 용어로 마케팅을 하고 있다. 건설사 입장에서는 분양가 상한제 규제를 피할 수 있어 수익을 극대화 할 수 있고, 수요자들은 청약 및 대출 관련 규제를 회피할 수 있기 때문이다. 현재 주거용 오피스텔 시장은 원투룸형의 소형오피스텔과 바닥 난방이 허용되는 최대크기인 85㎡에 근접한 아파트 대체용의 아파텔로 양분화 되어 있다.

오피스텔은 관련 건축 규제가 수시로 바뀌고 있으며 자세한 사항은 오피스텔 건축기준 에서 볼 수 있다.

4. 오피스텔의 법적 지위[편집]

---

오피스텔은 준주택이라는 특성 상 세법, 공법 등 각종 법규별로 주택이 될 경우도 있고 업무시설이 될 경우도 있다.

세법상으로는 기본적으로 오피스텔은 공부(등기부등본)상 업무시설이기 때문에 업무 시설에 대한 세금이 부과된다. 그러나 대한민국 세법상에서는 세금은 공부를 기준으로 판단하는게 아니라 실질을 기준으로 판단하기 때문에 오피스텔이 업무용으로 사용되었다면 업무시설에 대한 세율이 적용되고, 주택용으로 사용되었다면 주택과 같은 세금이 적용된다.

오피스텔 취득 시점에는 소유자가 오피스텔을 어떻게 사용할지 판단할 방법이 없다. 따라서 오피스텔을 취득하는 경우, 주거용과 업무용을 막론하고 공부상 기준을 따라 취득세율은 일률 4%가 적용된다.[6]

한편 오피스텔의 취득 이후에 발생하는 세금인 재산세, 종부세, 양도세 등에 대해서는 세무서에서 소유자가 오피스텔을 어떻게 사용하고 있는지에 따라 업무시설에 대한 세금을 부과할 것인지, 주택으로 보아 주택에 대한 세금을 부과할 것인지를 결정한다. 기본적으로는 업무시설에 대한 세금을 부과하고 있으나 소유주나 세입자가 오피스텔에 전입신고를 하면 주택으로 사용하고 있는 것이기 때문에 주거용 오피스텔로 간주하고 주택과 같은 세금이 적용된다. 이 경우 양도세 등을 계산할때의 주택수에도 오피스텔이 산입되게 되어 오피스텔 임대인들이 세입자의 전입신고를 꺼리는 요인이 되고 있다. 또한 주택분에 대한 재산세가 부과되고 있는 오피스텔은 종합부동산세 계산시에도 산입되게 된다.

한편 주택청약과 관련해서는 공부(등기부등본)상 주택만을 주택수에 산입한다. 오피스텔은 건축법 시행령에서 업무시설(오피스텔)로 분류되기 때문에 등기부등본상에 업무시설로 등재가 되며, 오피스텔이 주거용으로 사용되고 있으며 주택분 재산세를 내고 있더라도 주택청약시에는 주택수에 산입이 되지 않는다. 오피스텔 수십 채를 가진 소유자도, 다른 주택이 없다면 주택청약시에는 무주택자 자격을 인정받을 수 있는 것이다.

또한 각종 대출과 같은 권리관계에 있어서도 실질적인 이용상황이 아니라 공부(등기부등본)가 우선이 된다. 오피스텔은 공부상 주택이 아니기 때문에 주택담보대출 상품을 이용할 수 없으며, 별도의 오피스텔 담보대출 상품이나 비주택 부동산 담보대출 상품 등을 이용하게 된다. 2021년 현재 주택담보대출 상품의 경우에는 지역별, 금액대별로 LTV 규제가 적용되고 있어, 투기과열지역에 위치한 주택의 경우 시세의 40%까지밖에 대출이 진행되지 않고 있으나, 오피스텔은 이러한 규제가 적용되지 않기 때문에 일반적으로 70%까지는 대출이 진행되고 있어 오히려 규제의 사각지대에 위치하고 있다.

한편, 오피스텔에 전세로 들어갈 경우에는 전세자금대출의 경우 건축물 자체를 담보로 잡는것이 아니라 전세보증금을 기반으로 한 보증상품을 가지고 진행되는 대출상품이기 때문에 전입신고가 가능한 주거용 오피스텔의 경우 일반적인 주택과 전세자금대출 취급에 있어서 큰 차이가 나지 않는다.

5. 소형 오피스텔[편집]

---

현재 시장에 가장 많이 공급된 오피스텔은 전용면적 50㎡ 이하의 소형 오피스텔이다. 참여정부 시기, 아파트 분양권 투기에 대한 규제를 강화하자 그 수요가 오피스텔 쪽으로 쏠리기 시작했고 결국 오피스텔 역시 규제책을 내놓으면서 전용면적 50㎡ 이하 면적에만 바닥난방을 허용하여 오피스텔이 주로 1~2룸 형태로 공급되었기 때문이다. 이러한 소형 오피스텔은 주로 생활이 편리한 도심지의 역세권 등에 한 동 건물 형태로 공급이 되며, 1~2인가구 거주자가 많고, 업무 용도로도 쓰이는 비율 또한 높은 편이다.

5.1. 특징[편집]

---

• 소규모 사무실을 내면서 같이 기거할 목적으로 사람들이 많이 찾는다. 또한 학교나 직장으로 통근/통학을 위해 자취할 목적으로도 많이 입주하는 편이다. 다만 순수 자취의 목적만으로 지내기에는 월세 및 관리비가 다소 높은 편이다. 보통 오피스텔에는 1층과 지하 1층에는 편의시설[7]
  음식점, 편의점, 공인중개사 사무소, PC방
  등이 들어가고, 2~3층에는 치과, 내과 등 작은 개인 병원들이 주로 입주한다. 주거/사무용도로 사용하는 층수는 주로 4층 이상을 사용한다.

• 소형 오피스텔은 1인가구 대상 상품이기 때문에 대부분 풀옵션이다. 풀옵션이라 함은 일반적으로 냉장고, 에어컨, 세탁기, 주방과 같은 기본적인 가전 제품과 옷장, 탁자 등과 같은 가구가 기본적으로 들어있다는 뜻. 그렇기에 오피스텔에 입주할 때는 입주금이 그렇게 많이 들지 않으며, 다른 곳으로 이사를 가더라도 옮길 것이 많지 않아 이사 비용이 많이 들지는 않는다. 하지만 근래 수도권의 임대사업자들은 임대 목적으로 내놓은 물건에 대부분 풀옵션을 추가하는 추세이기 때문에 현 시점에서는 오피스텔만의 장점이라 볼 순 없지만, 오피스텔은 준주택이라는 특성상 사업용으로 쓰일 여지도 있기 때문에 침대가 기본으로 들어가진 않는다.

• 소형 오피스텔은 매매나 전세가 가능하긴 하지만, 주로 월세로 나간다. 보증금은 적어도 5,000,000원, 보통은 10,000,000원에서 20,000,000원 정도고, 월세는 임대료가 전국에서 비싼 축에 들어가는 서울특별시 종로구 쪽에 있는 오피스텔들을 기준으로 최소 600,000원에서 최대 1,500,000원 정도다. 20대 청년도 아르바이트 한달 꼬박 일하면 월세 정도는 낼 수 있다. 하지만 이렇게까지 비싼 오피스텔에 경제력 없는 젊은이가 들어가는 일은 (당연히) 거의 없으며, 대부분은 금수저이거나 전문직에 종사하는 사람들인 경우가 많다.[8]
  물론 수도권이 유독 비싸다는 건 감안해야 한다.
  대부분은 아니고 일반적인 오피스텔을 보면 회사원, 배달원, 3인 이상의 가족 등 꽤나 다양한 직업군과 구성원이 섞여 있는 경우를 쉽게 볼 수 있다. 원룸과 하숙이 경쟁력을 가지는 이유.

• 보통 전월세로 들어갈 경우, 전입이 불가능한 경우가 있다. 이유는 업무용으로 분양받은 오피스텔에 집주인이 일반임대사업자를 냈다면 10년간 의무 임대를 하는 조건으로 집주인이 건물가액의 10%를 부가세 환급으로 되돌려 받을 수 있는데, 일반임대사업자는 업무용으로 적용되어 사무실이나 상가로만 사용해야 하기 때문이다. 전입신고를 하게 되면 자동적으로 주거용 오피스텔이 되어 부가세를 내야한다. 게다가 업무용 오피스텔은 사무실 취급이므로 세금 계산시 주택수에 산입되지 않는데 세입자가 전입신고를 하게 되면 세법상 주택이 되기 때문에 집주인은 다주택자가 되어 각종 불이익을 받게 된다. 하지만 전입신고를 하지 않으면 전세 보증금을 지키기 위한 대항력을 얻기 위해 전세권 등기 같은 번거로운 절차를 거쳐야하기 때문에 이러한 물건들은 월세로 거래되는 경우가 많다. 전세 오피스텔을 빌리려는 예비 임차인은 가급적 전입이 가능한 물건을 고르는 것이 편하다.
  • 임대업자가 오피스텔을 분양받고 일반임대사업자를 낼 경우 10년간 업무용으로만 임대하는 조건으로 10% 부가세를 환급받는다. 따라서 준공 후 10년이 넘은 오피스텔은 전입신고가 가능하다.[9]
    업무용 임대기간이 10년이 못 되더라도 무관.
    이런 물건을 찾는 경우 주변 부동산에 문의하는 것이 제일 좋다. 만약 본인이 오피스텔을 임대했는데 잘 모르고 전입신고를 해버렸다? 요즘 전산은 전부 연결되어 있기 때문에, 이 경우 주거용으로 판단되어 주인이 부가세를 토해내야 한다. 이걸로 끝이면 좋겠지만, 그럼 주인은 자신이 손해를 볼 수는 없기 때문에 임차인에게 민사소송을 건다. 게다가 주인이 만약 여러채를 임대하는 전문임대업자라면 전체 부가세 추징분 두드려맞은 금액에 대해 민사소송을 걸 것이다. 부가세가 전부가 아니다. 주인이 1가구 1주택자였는데 세입자가 전입신고를 해서 1가구 2주택자가 된 상황이면 상황에 따라서는 수억 원의 세금 손해가 발생한다. 따라서 오피스텔을 구한다면 보증금이 낮아서 떼여도 큰 손해가 없는 곳을 찾거나, 10년이 넘어서 주거용으로 전입신고 가능한 물건을 찾거나, 이도저도 아니라면 주인과 협의하여 전세금 보증보험 가입 또는 전세권 설정 가능한 물건을 찾아야 할 것이다.

• 매물 조회 시 용도란이 공란으로 처리되는 경우가 종종 있어 이 경우에는 직접 문의해야 한다. 또한 근린생활시설이라고 적혀있다면 그것은 그냥 쌩 업무용을 좋게 포장한 것이니 주의해야 한다.

• 소형 오피스텔은 복도 등으로 빠지는 공간이 많아 전용률이 낮다. 60%를 넘기는 경우가 거의 존재하지 않는다. 또한 아파트는 전용면적+공용면적=공급면적을 기준으로 거래가 되나, 오피스텔은 전용면적+공용면적+기타공용면적=계약면적으로 분양을 하기 때문에 겉으로 표시된 평수가 70~80㎡라도 전용면적이 30㎡ 이하인 경우도 비일비재하다. 다만 최근에는 오피스텔을 전용면적 단위로 거래하는 관행이 점차 정착하고 있다.

• 또한 용적률이 높기 때문에 재건축을 기대하기 힘들다. 그런데 처음으로 강남에서 오피스텔 재건축 사례가 나왔다. 사선제한[10]
  도로변 건물은 인접 도로 폭의 1.5배 높이까지만 짓도록 하는 규정.
  때문에 기존 용적율이 500%였는데 사선제한이 풀리고 공개공지[11]
  도심 건축물의 경우 대지 면적의 10% 범위 안에서 소공원 등을 조성하도록 한 부지.
  조성에 따른 인센티브가 적용돼 용적률을 930%까지 높인 데다가, 지하철 2호선·신분당선 강남역과 가까운 입지 여건 덕분이었다.

• 아파트 월세/전세가 너무 비싼 경우는[12]
  주로 서울 거주자이며 직장이 서울 내이지만 막상 주거용 아파트를 구할수없는 경우에 해당된다.
  4인가족 이상이 소형 오피스텔을 얻어서 주거용으로 머무는 경우가 있다. 물론 삶의 질은 보장되지 않는 편이며, 다음 거주 아파트를 구할 때까지의 임시 땜빵인 경우가 많다. 이 경우는 오피스텔 월세가 너무 비싸서 저축이 아예 불가능한 수준이므로 한시바삐 나갈 날을 기다리게 된다. 물론 전세는 보증금이 싸므로 그런 걱정은 안해도 된다.

• 짓는 과정이 복잡하여 공급이 상대적으로 더딘 아파트와 달리 소형 오피스텔은 작은 땅으로도 지을 수 있기 때문에 공급이 수월해서 다시 매매하는 경우 보통 분양가격이 크게 변하지 않는다. 물론 소형 오피스텔도 입지에 따라 가격이 오르는 곳은 오른다. 또한 이런 특징 때문에 재판매시 제값을 받기 힘드므로 소형 오피스텔은 투자대상에서 꽤 하위권에 위치한 편이다. 환금성이 좋지 않기 때문에 장기보유로 이득보는 경우는 드물며 대부분은 짧은 기간에 월세를 잘 받아서 원금에서 약간 이득본 다음에 빠르게 파는 경우가 많다.

• 세종특별자치시 같은 경우는 행정복합도시 구역 내에 아예 원룸이나 다세대주택 건축을 막아버려서 선택지가 오로지 아파트와 오피스텔 뿐인 특수한 경우다. 그래서 세종시 거주자일 경우 양자택일이 강제되기에 보통은 오피스텔을 고르게 된다. 세종시 내의 부동산 중개업소등에서는 보통 <도시형생활주택>(도생)으로 소개되고 있는데, 부동산 정보 사이트등을 보면 분류상 오피스텔로 분류되어 있음을 쉽게 확인할 수 있다. 이 때문에 세종시의 오피스텔 매물은 매매와 임대 모두 다른 지역에 비해 상당히 많은 편이다. 넓이나 구조는 대부분 20~30㎡정도에 주방, 냉장고, 에어컨, 세탁기, 탁자(책상과 식탁), 수납장, 그리고 화장실을 갖춘 그냥 전형적인 풀옵션 원룸과 다를 것이 없다. 난방은 열병합 발전소에서 공급되는 온수를 이용한 바닥난방이지만 아파트와는 달리 도시형생활주택에는 도시가스 배관 자체를 설치하지 않게 되어있어 주방기구로 가스레인지 대신 전기레인지가 설치되어 있는 점도 특징이라면 특징. 다만 임대료가 너무 높다는 불만이 자주 제기되는 편인데, 2022년 후반 기준 원룸형 오피스텔의 경우 보증금은 300~500정도로 낮은 경우가 많지만 월세는 50~70으로 비교적 높은 편이다. 30㎡ 이하 원룸으로써는 서울 평균과 비슷하거나 조금 높은 정도이며, 물론 보증금이 낮은 편이라는 점은 감안해야겠지만 계약 종료 후 돌려받을 수 있는 보증금에 비해 매달 지출하는 월세가 크다는 점에 부담을 가지는 경우가 많다. 이 때문에 보증금을 많이 내더라도 월세 부담이 적은 전세나 반전세 매물을 원하는 이들도 많으나, 세종시 내 오피스텔 보유자의 경우 월세 수입을 목적으로 구입한 이들의 비율이 높아 반전세 매물은 찾기 힘든 편이다. 특히 (2022년 기준) 이전 수년간 원룸 오피스텔 월세가 계속 오르고 있는 상황이라 부담이 가중되고 있다. 그렇다고 아파트를 사려고 하기에는 2018~2020년 사이의 무지막지한 폭등 이후 세종시 아파트는 서민 입장에서 쉽게 살 엄두가 나지 않는 물건이 되었고 (물론 2021년의 조정기를 거쳐 2022년에는 명백한 가격 하락세가 보이면서 이후 상황이 달라질 가능성은 보이고 있다.) 오피스텔의 경우는 매매가격 자체는 비교적 크게 오르지 않은 편이지만 (꼭 시세차익을 통한 재산증식을 노리지 않는다 해도) 주거용 부동산 구매시 장래가치를 생각하지 않기는 힘든 한국의 상황에서 오피스텔 구입을 꺼리는 이들이 많은 것이 문제.

• 구축 빌라나 아파트에 비해 좋은 점으로는 보안이 있다.[13]
  다만 빌라는 모를까, 아파트는 아예 재개발 대상이 아닌 이상 구축이라도 공동출입문 설치 혹은 CCTV 증설 등 보안에 신경을 쓰는 경우가 많다.
  다른 이점으로는 주차여건인데, 기본적으로 주차공간을 포함하고 있고, 제대로 짓는 오피스텔은 세대당 못해도 1대씩은 주차할 수 있도록 만들기 때문이다.
  • 규모가 영세한 오피스텔에 한해 사무실의 비중이 높은 오피스텔에서 거주할 경우 주차 문제는 약간 정도만 완화될 수 있다. 거주자가 아침에 차빼서 일하러 나가면 사무실에서 일하는 사람들이 주차하고, 저녁에는 차빼서 나가니 야간에 주차 공간을 확보하는 방식이기 때문이다. 물론 오피스텔 주차 공간이 애초에 협소하다면 별 의미가 없다.

5.2. 단점[편집]

---

• 환기/통풍이 잘 안 된다 : 상당히 큰 단점. 오피스텔에 장기거주한 사람들이 한 번씩은 하는 말로 오피스텔은 여름에 덥다는 이야기가 있다. 오피스텔은 대부분 복도를 중앙에 놓고 그 양 옆으로 집들이 배치되는 중복도형 구조라 맞바람이 칠 수가 없다. 그래서 창문을 활짝 열어놔도 집 안에 바깥바람이 잘 들어오지 않는 것. 특히 연식이 좀 오래된 오피스텔의 경우 창문이 프로젝트 창이라고 불리는 작은 여닫이 창문으로 되어있는 곳이 많은데 그러면 환기가 거의 안된다.

• 관리비가 비싸다 : 일반(업무)용 오피스텔의 경우, 관리비가 일반 아파트에 비해 상당히 비싸다.[14]
  이전에는 오피스텔은 주택법 상 준주택에 해당하기 때문에, 한국전력공사나 한국지역난방공사, 한국가스공사 등에서 전기료, 가스료 등을 부과할 때 주거용이 아니라 일반(영업)용으로 부과되었으나, 법이 개정된 지금은 전입신고가 되어있는 주거용 오피스텔의 경우 세금 및 전기요금이 주택과 동일한 방식으로 산정된다.
  일반적으로 오피스텔의 관리비는 전용면적(계약면적 아님 주의) 평당 최소 20,000원 내외(2020년기준)로 보는 편이며, 여기에다가 전기수도세가 별도로 나간다. 오피스텔의 월세가 일반 아파트보다 싼 경우가 많지만 평생거주용으로는 쉽게 고려할 수 없는 가장 큰 이유. 동일 평수일 경우 최소 8~10만원은 더 관리비가 나가기 때문에 장기거주는 쉽지 않다. 오피스텔의 관리비가 비싼 근본적인 이유는 건물용적을 나눠서 입주자들이 n분의 1로 내는 제도이기 때문이다. 아파트의 경우 많은 세대가 살고 있으므로 상대적으로 관리비의 부담이 적어지지만 오피스텔에 사는 인원은 한정되어 있기 때문이다. 뿐만 아니라 소형 오피스텔의 경우 대다수가 경비원이 없으므로 보안 측면에서 취약하다.[15]
  물론 주상복합형 오피스텔의 경우 일반형 아파트보다 경비원이 있는데다가 시설 특성 때문에 일반 아파트보다 보안이 더 강하다. 또한 주상복합형은 아파트가 오피스텔보다 관리비가 더 비싸다.
  관리비가 평당 2만원에 육박하다보니 (평당 10,000원인 소수의 옛날 오피스텔도 아직 존재는 하지만), 아파트와 다름없는 10만원대 관리비를 납부할 수 있다. 혹은 투룸 or 투룸+복층형의 경우 16~20만원에 육박한다. 게다가 관리비와 전기/수도세가 따로 나오는 경우가 대부분이므로, 월세+관리비+전기/수도세가 합쳐져서 도리어 일반 아파트 월세보다 가격이 높아지는 경우가 있다. 보증금 1,000만원/50만원으로 들어 갔는데 월세 50만원에다가 관리비 15만원+전기수도세 3만원 정도가 되어버리면 이미 1,000만원/68만원이 되는 것이다. 결코 간과할 수 없는 단점이며 사실상 경제적 관점에서 오피스텔 최악의 단점이라고 보아도 좋다. 다만 직업상 컴퓨터를 많이 사용한다던지 집에서 홈페이지 등을 운영하며 서버를 돌린다든지, 아니면 그냥 더위를 도저히 못 참아서 24시간 에어컨을 풀가동한다던지 등의 이유로 전기를 매우 많이 사용한다면(대략 월 500kW 이상, 아파트에서 최상위 누진단계를 적용받는 세대의 경우) 소형 오피스텔이나 주상복합 오피스텔(보통 주거용이 아닌 일반용이 많다.) 한정으로 유지비용을 다 합쳤을 때 역으로 유리해지기는 한다. 그리고 주거용 오피스텔도 전입신고를 하지 않고 사업자 등록을 하여 개인사무실 겸용으로 쓴다면 업무용 오피스텔이 되어 일반(영업)용 전기 쓸 수 있다.[16]
  물론 사업자등록 항목에서 보시다시피 이는 절대로 쉽지 않다.
  아파트는 사업장으로 등록 자체가 불가능이다. 규모의 경제 역시 높은 오피스텔 관리비에 한몫한다. 오피스텔은 끽해야 건물 한 동이라 잘 쳐줘도 100세대 넘을까 말까하고, 여기에 미분양 공실까지 있다면 건물 관리에 대한 수요가 더욱 낮아진다. 반면 아파트는 몇백 세대는 기본이라 엄청난 수요가 보장되니 자연스레 같은 용역이라도 단가가 다소 낮아질 수 밖에 없다. 더군다나, 오피스텔은 아파트에 비해 관리비 연체료까지 훨씬 높다. 한달 관리비가 30~40만원 정도 하는 아파트조차 한달 연체료가 만원도 안 나오는 경우도 허다한데 전용면적 10평 내외의 오피스텔은 연체시 전월 관리비의 10% 이상을 가산하는 경우가 많다.

• 구조상 실외기가 딸린 냉방기(에어컨)을 따로 설치하기 녹록지 않은 경우가 많다. 에어컨 본체를 설치하는 것은 그리 어렵지 않으나, 외부에 실외기를 내놓을 곳이 마땅찮기 때문이다.[17]
  아파트에는 발코니 난간이라는 실외기를 걸기 좋은 장소가 있지만, 오피스텔은 발코니라는게 없기 때문에 난간 설치가 의무화가 아니라서 대부분 그냥 유리창으로 막혀있는 구조다. 그래서 실외기 스탠드 설치가 안된다.
  그렇다고 최근 많이 사용하는 창문형 에어컨 역시 아파트와 다소 다른 창문 구조 때문에 대부분 설치가 어렵다. 그래서 빌트인 에어컨 옵션이 없는 오피스텔은 에어컨을 사용하려면 반강제적으로 이동식 에어컨을 선택할 수 밖에 없다.

• 생각보다 구조가 부실한 곳이 많다: 오피스텔은 지을 때 아파트와 법 적용이 다르므로 건축사 입장에서는 그리 깐깐하게 짓지 않아도 된다. 위의 환기/통풍 단점과 연계되는 단점인데, 이 때문에 오피스텔의 대부분은 직접 들어가서 살아보지 않으면 절대 알 수 없는 단점/취약점이 반드시 2개 이상 존재한다. 겉으로는 멀쩡한 집처럼 보여도 하루만 살아도 경악하게 되는 경우가 비일비재하다. 실거주를 목적으로 할 경우 복불복이 되는 가장 큰 이유. 이를테면 화장실과 연결된 벽 내부의 배관이 부실해서 종종 수도가 터진다거나 바닥에 물기가 고인다거나 벽재마감이 덜 되어 있다거나 하는 식이다. 이런 점 때문에 신축 오피스텔 자체에 불신의 눈초리를 보내는 사람도 많으며 오피스텔 하나를 두고 공인중개사 여러명을 돌아다니며 소문을 묻는 사람도 있을 정도. 특히 건축규정이 대폭 완화된 8년 내에 지어진 오피스텔은 모두 의심의 대상이 되기 일쑤다.

• 소음방지가 잘 안 된 곳이 흔하다: 건축공법상 소음방지가 잘되는 공법은 건축비가 꽤 들기 때문에 대충 지은 오피스텔일 경우 전후좌우로 소음이 들려오는 경우가 있다. 이런 경우 월세든 매매든 이미 들어온 입주자 입장에선 정말 멘탈이 나가버리게 된다. 아침에는 옆동 강아지가 짖어서 깰 수도 있다. 이 문제는 아파트에도 고스란히 적용되긴 하지만 어쨌든 오피스텔에 업자와 함께 방을 30분쯤 둘러보는 걸로는 절대로 알 수 없는 사항이기 때문에 꽤 곤란하다.[18]
  두드려서 나무느낌이 나면 말 소리도 들릴 정도로 소음이 심한 곳이다. 콘크리트 느낌이 난다면 소음이 적다.

• 화재위험이 늘 상존한다: 환기/통풍이 안 되는 단점에서 파생된 또 다른 단점. 환기나 통풍이 힘들기 때문에 귀찮아하는 성격의 입주자는 아예 손놓고 폐쇄적인 생활을 하기 십상이며, 그러는 와중에 내부에서 음식을 해 먹거나 불을 켜게 되면 가스가 실내에 차기가 쉽다.[19]
  대부분 오피스텔이 가스렌지 대신에 전기 스토브 방식의 조리시설을 갖춘 중요한 이유이기도 하다. 물론, 음식을 조리하는 과정에서 발생하는 탄소와 미세먼지가 제대로 환기가 되지 않아 실내에 머물게 되는 경우가 많아 거주자의 건강에 좋지 않은 영향을 주는 것은 더 말할 필요가 없다. 그래도 가스렌지보단 화재 위험이 적은 건 사실.
  이로 인한 오피스텔 화재 사건은 분명히 존재한다. 꼼꼼한 성격일 경우 오피스텔에 들어갈 때 일부러라도 투척형 소방용구를 실내에 사놓기도 할 정도다. 자기가 화재나 가스에 민감하지 않다고 생각한다면 오피스텔 거주는 좀 보류하도록 하자.

• 주상복합형 오피스텔일 경우 바퀴벌레의 위험성이 크다: 실거주 용으로 오피스텔을 볼 때 굉장히 신경써야 하는 점이다. 1~2층에 상가를 두고 윗층에 주거공간을 올린 오피스텔의 경우 1,2층에 술집/음식집/카페/편의점/테이크아웃점/제과점/식료품점[20]
  포장된 가공식품만 취급하는 경우는 예외
  등 "요식업소"가 있는지를 꼭 봐야 한다. 1,2개만 있어도 경계대상이며 3개 이상이면 실거주를 다시 고민해볼 필요가 있다. 왜냐하면 식당가에서 발생하는 바퀴벌레나 벌레들이 윗층으로 올라올 수 있으며 이로 인한 실제 피해사례가 비일비재하다.[21]
  바퀴벌레는 한 집에서 번식을 시작하면 옆집, 윗집으로까지 퍼지는 것은 일도 아니다.
  심지어 주상복합에서 자연발생한 바퀴벌레가 재이사할 경우 집에 따라오는 경우도 있다. 세스코를 부르면 퇴치가 가능하다고는 하지만 꼭 다 퇴치되는 것도 아니다.[22]
  상술한 이유 때문에 세스코 같은 위생업체의 도움을 받으려면 한 가구만 퇴치한다고 되는 게 아니며 건물 전체, 그리고 배수관과 물탱크까지 다 소독해야 한다. 아파트의 경우 특성상 이게 가능한 편이지만, 오피스텔의 경우 특성상 이게 잘 안 된다.
  때문에 요즘은 상업시설과 주거시설 사이에 커다란 갭을 만들어 놓는다든지, 환풍/배수 시설을 상업시설과 분리해 놓는다든지 등의 해결법으로 대체하고 있다.

• 복층 오피스텔의 경우 냉/난방이 힘들며 비용이 일반 아파트/오피스텔보다 훨씬 많이 든다. 또한 2층공간을 잘 활용할 수 있다고 포장할 수 있으나 막상 구조를 보면 2층 천장이 너무 낮아서 침대를 놓기도 애매하고 컴퓨터를 놓기도 힘들다. 사실상 짐창고 내지는 버리는 공간이 된다. 여러모로 복층은 수익형부동산의 끝판왕으로써 안가느니만 못한 지뢰매물급.

• 복층의 주된 문제점은 서비스면적부분이므로 난방을 할수 없다는 점이다. 보통 에어컨은 아래로 향하게 되어있기 때문에, 여름에 없고, 겨울에 추운상황(난방X)이 발생하게 된다. 또한 법규제상 160cm이상의 복층 천고를 가질 수없는 곳들이 대다수이기 때문에 허리를 굽혀 살아야하는 단점 역시 존재한다. 다만 최근들어, 사선으로 잘라서 주요공간은 180cm 이상으로 뽑고 처마끝에 해당하는 부분을 160cm 정도로 규제회피형+복층에 설계에 없던 열선설치와 복층에 따로 에어컨을 설치한 경우는 그나마 창고가 아닌 용도로 쓸 수 있다고 보면 된다. 하지만 이런 매물은 찾아보기 극소수이기 때문에(환상종 유니콘), 일반적으로는 복층과 쾌적은 거리가 있다고 보면 된다.

• 오피스텔 구입 시 취득세를 아파트보다 많이 낸다: 자본금이 많을 경우 크게 생각하지 않아도 되는 점이지만 단점은 단점이다. 아파트의 경우 취득세가 1.5~2%대에서 맴도는 편이지만 오피스텔의 경우 4~5%에 육박한다. 즉 오피스텔을 살 경우 실제표시된 가격에 비해 5%의 여유금을 더 준비해야 한다는 소리. 여기에 부동산 등기 비용, 복비, 인테리어 비용까지 포함하면 추가금은 더 늘어난다.[23]
  이외에도 이사 비용이나 새로운 가구/가재도구 등을 매입하는 비용, 그리고 이사 전에 못 쓰는 물건 폐기하는 비용 등 예산을 잘 짜야 할 필요가 있다.

• 세월에 따른 시세변동이 사실상 전무하며, 오히려 하향세를 타는 (=팔때 손해보는) 경우까지 존재한다. 이 사실은 대부분의 오피스텔에 해당된다. 단, 서울 강남 등 주요지역의 경우 수요가 워낙 높기 때문에 물가상승률 정도로 올라가는 경우도 많다. 시세 변동 및 실거래가 추이를 잘 참고할 것. 사실, 부동산의 가격을 결정하는 요소를 잘 따져보면 이는 타당하다.[24]
  아파트나 주택의 경우 상대적으로 건물보다는 토지지분율이 높은 편이고(즉 아파트를 분양받거나 살 때 내는 대금은 토지를 구매하는 데 비교적 많이 사용됨), 오피스텔이나 상업용 건물은 용적률과 건폐율이 높은 특성상 건물의 비중이 큰 편이며 절대적인 액수도 동일입지 동일평형 기준 작은 편이다. 그리고 당연하겠지만 토지는 감가상각이 없으며, 건물은 노후화 정도에 따른 감가상각이 있다. 따라서 오피스텔은 상대적으로 시세변동이 적은 게 정상이라는 것이다.

• 이렇듯 오피스텔은 부동산 자산으로서 그리 좋지 않은 편이다. 그래도 굳이 부동산으로서의 장점을 꼽는다면 주택연금을 활용하는 방안이 존재한다. 지나치게 집값이 오른 서울의 아파트의 경우 사실상 산다는 게 불가능하고, 취득세까지 감당해서 산다고 하더라도 매년 깨지는 이자비용+원금과 종합부동산세를 감당할 수 없는 건 사실이다. 전세도 부동산 복비+이사비용의 부담이 있으며 월세도 비싼 건 마찬가지다. 다만 오피스텔이야 증여해도 증여세 얼마 안 나오고 주택연금으로써 쓸 수도 있으니 임시거주지로 활용할 경우, 구매자의 요령에 따라 큰 손해를 보지 않을 수도 있다.

• 소소한 단점으로 일반 오피스텔을 거주용으로 사용하는데 업무용 사무실이 붙어 있는 경우 여러 사람이 자주 드나드므로 사생활에 방해될 여지가 다소 있다 (다만 자주 있는 일은 아니다).

• 방이 따로 나뉘지 않고 통짜 원룸으로 되어있는 경우가 대부분이라 공간 활용에 신중할 필요가 있다. 가벽이나 중문을 설치하면 좋겠지만 가격이 매우 비싸므로 보통은 칸막이를 활용하는 경우가 대부분이다.

• 전용면적의 비율이 50%도 안 나올 정도로 창렬하다. 계약면적은 거의 면적장난질을 하는 경우가 많으니 전용면적을 필수적으로 확인해야 한다.

• 구축 오피스텔의 경우 냉난방이 중앙제어로 운영되는 경우가 있다. 이게 왜 단점이냐면, 중앙제어는 말 그대로 관리실에서 통제를 하기 때문에 외부온도가 일정 초과/미만이 되지 않으면 냉난방이 아예 이루어지지 않기 때문. 심지어 에너지 절약이랍시고 기준온도를 넘거나 기준온도보다 떨어져도 안해주는 경우도 있다. 냉난방을 가동한다 해도 시간제로 운영되어, 주 업무가 이루어지는 낮 시간에만 가동하는 경우가 대부분이다.

• 집이나 거주지에 관심있는 사람일 경우 위의 단점을 대부분 알고 있기 때문에 오피스텔을 장기 거주로 고려하지 않으며, 그저 월세 타먹는 투자수단, 혹은 길어야 1~2년 살고 나갈 임시 거주지 정도로 취급하는 편이다. 빌트인 이외의 가전을 들여와서 냉기/열기/습기를 해결하는 근성을 보이면서 10년 이상 살았다는 사람의 이야기도 간혹 들리지만 그리 긍정적이진 않은 편이다. 집값이든 월세든 오피스텔이 아파트보다 싼 데는 이유가 있는 것. 1인 가구라 할지라도 차라리 초소형아파트를 장기거주로 고려할 정도이다. 결코 겉만 번드르르한 내부사진에 속지 말고 자세히 알아보는 편이 좋다. 또한 오피스텔의 주인 입장에서는 대부분 월세를 받고싶어하지 전세를 그리 반기지 않는다는 점 또한 주의하자. 기본적으로 오피스텔은 수익형 부동산이기 때문에 전세는 오피스텔 주인에게 결코 득이 아니며 손해에 가깝다. 왜냐하면 월세를 못 받고 매달 나가는 관리비/세금이 본인부담으로 돌아오기 때문이다. 그래서 사소한 실책이나 꼬투리가 있을 경우 세입자의 전세금을 챙겨주는 일에 있어서 결코 호의적이지 않다. 기본적으로 전세를 오래 유지시킬수록 오피스텔 주인은 손해이기 때문이다. 이 때문에 오피스텔에 들어갈 때 선순위 확인은 반드시, 절대적으로 해야하며 선순위 확인을 시켜줄 수 없다는 경우 차라리 안 들어가는 편이 좋을 정도.

• 최신식 오피스텔의 경우 주차장이 유료인 경우가 종종 있다. 오피스텔의 소유자와 주차장의 소유자가 다른 경우도 많으며, 보통 유료라고 해도 입주자 한정으로는 공짜거나 굉장히 싸게 해주는 곳이 대다수지만 드물게 입주자, 외부인 관계 없이 주차비가 정신나간 경우도 있으니 잘 알아봐야 한다.

6. 아파텔?[편집]

---

아파텔은 3~4인가구가 거주하기 적합하도록 욕실 침실 2-3개와 욕실 2개를 갖추면서도 바닥난방이 가능한 전용면적 85㎡ 이하의 오피스텔을 칭하는 신조어다.

1990년대까지 오피스텔은 주택이 아니기 때문에 법규상 바닥난방을 설치하는게 불가능했는데, 이는 사계절이 뚜렷한 한국 환경에서 주거 가치를 떨어트리는 강력한 규제였다. 그러나 1995년에 해당 규제가 완화되어 바닥난방이 허용되기 시작하면서 그동안 주거시설을 짓지 못했던 도심 한복판 역세권에 이름만 오피스텔인 초고층 주거용 주상복합이 등장하기 시작하였다.[27] 그러나 이후 참여정부의 부동산 규제 강화 정책으로 인하여 50㎡이하의 소형 오피스텔에만 바닥난방을 허용했기 때문에 도심지에서 보이는 소형 평수가 가득한 오피스텔 이외에는 사실상 멸종하게 되었다.

이후 이명박 정부시대에 들어서 침체된 부동산 시장을 살리기 위해 2010년 이후 전용면적 85㎡ 미만 오피스텔까지 바닥난방이 허용되었고, 2015년에는 오피스텔에도 2개 이상의 욕실 설치와 욕조 설치가 가능해지자 다시 아파텔이 부활하였다. 25평 아파트와 동일한 면적에 방 3개, 욕실 2개 구조가 가능하기 때문에 종전의 소형 오피스텔과는 주거 편의성에 엄청난 차이가 있다. 기존 소형 오피스텔과 다른 점은 건물 전체를 아예 주거용으로 염두에 두고 설계했기 때문에 하드웨어가 아파트와 동일하다는 점이다. 단지 법적으로 오피스텔로 구분되기 때문에 주택과는 다른 취급을 받는다는 것이 특징이다.[28]

이러한 오피스텔들이 아파트와 유사하단 점을 노려서 건설사와 분양대행사들은 아파트에 '트'를 같은 초성의 '텔'로 바꿔 아파텔이라고 홍보하기 시작했다. 물론 이는 상술에 가까운 명칭이며 그냥 오피스텔이 맞다. 다만 겉보기에는 아파트와 차이점을 전혀 느낄수 없으며 내부 역시 요즘 아파트에서 많이 사용하는 구조를 똑같이 채용했다. 또한 헬스장같은 커뮤니티 시설도 대부분 갖추고 있으며 일반 오피스텔들은 전무한 조경시설도 나름 되어있는 곳이 많다. 특히 요즘은 상업지역에 아파트를 지으면서 일정 비율 이상 상업/업무시설을 포함해야되는 법률때문에 주상복합 아파트 단지에 아파텔을 끼워서 짓는 경우가 매우 많다. 덕분에 아파트와 동일한 시설을 이용하면서 더 저렴하게 입주할 수 있다.

심지어 최근에는 평소 아파트 브랜드로만 존재하던 메이저 건설사들도 이러한 면적대의 오피스텔을 시공하기 시작하여 오피스텔 전용 브랜드도 새롭게 등장하였다. 또한 아파트를 전문으로 시공해온 메이저 건설사들이 시공을 하는 경우가 많아 과거의 단점들이 대부분 보완되어 사실상 아파트나 다름 없는 환경을 제공하기도 한다. 2010년대부터 더 이상 역세권 근처에 아파트를 지을 수 있는 주택용지도 없고 재건축을 새로 추진할만한 구축 아파트도 이미 다 재건축 예정이 잡히게 되자 틈새시장으로 신도시나 택지지구의 아파트를 지을 수 없는 상업용지에 건설하는 주거형태로 등장하기 시작했다. 장점으로는 신도시 상업용지에 건설하기 때문에 교통 및 상업의 요지에 위치해서 입지가 좋으며, 단지형으로 구성된 경우가 많아 상업용지에 위치하면서도 주거 환경이 좋다는 점이다.

이러한 오피스텔은 내부는 주거에 적합하게 설계를 하더라도 공용시설에 있어 아파트와 많은 차이를 보인다. 아파트는 주택법에 따라 놀이터, 어린이집, 주민공동시설(주로 커뮤니티센터), 작은 도서관(독서실 포함), 경로당등을 세대수 기준에 맞추어 적절히 갖추도록 되어 있다. 하지만 오피스텔은 이런 공용시설을 전혀 갖추지 않아도 된다. 물론 공용시설이 전혀 없지는 않다. 그래도 분양 받기 전에 어떤 공용시설을 갖추고 있는지 꼭 확인하여야 한다. 1군 건설사의 브랜드 아파텔은 최신 아파트 단지처럼 커뮤니티 시설을 갖춘 곳들도 많으며, 오히려 아파트에서는 보기 힘든 코인 빨래방 등을 갖추고 있는 경우가 많다.

아파트와 다른점은 발코니가 전혀 없다는 것이다. 요즘 아파트 역시 발코니가 사라진 구조이긴 하나 이는 확장을 했기 때문에 발코니가 없는 것처럼 보일 뿐이지 발코니는 어느 아파트든 모두 존재하고 있다. 이 덕분에 아파트는 전용면적보다 더 넓은 공간을 사용할 수 있는데, 아파텔은 발코니가 아예 존재하지 않기 때문에 같은 전용면적의 아파트에서 발코니 확장 면적을 뺀 공간만 있는 것이다. 가장 흔한 예로 전용면적 84㎡의 아파텔은 발코니확장을 거친 59㎡ 아파트(약 24평)와 면적이 유사하다. 하지만 이를 모르고 혹은 분양직원이 이 점을 얼버무려 34평 아파트와 같은 면적인줄 알고 덜컥 계약하는 경우도 없지 않다. 꼭 잘 확인한 후 계약하도록 하자.

6.1. 장점[편집]

---

아파트와 동일한 수준의 CCTV/경비원 수를 갖춰서 단지 보안이 기존 오피스텔보다 훨씬 뛰어나고 아파트에 비해 비교적 저렴한 분양가는 기존 오피스텔의 장점과 같다.

• 전기/수도료를 어떻게 낼 지 선택할 수 있다: 전입신고를 하고 주거용 오피스텔로 사용하면 전기/수도료를 주택과 같은 방식으로 낼 수 있고, 사업자 등록을 하고 업무용 오피스텔로 사용하면 누진세가 덜 적용되는 상가와 같은 전기, 수도료를 낼 수 있다.

• 냉방비가 저렴하다: 집단에너지 공급 지역에 위치한 아파트는 지역난방을 공급해야 하지만 오피스텔은 지역난방에 더해서 지역냉방 공급 또한 의무이다. 이 때문에 오피스텔에는 아파트에서 볼 수 있는 시스템에어컨과 유사한 FCU 유닛이 천장에 설치되는 경우가 많으며, 지역난방 열원으로 냉방을 하기 때문에 냉방시 각 실에서 사용하는 전기는 선풍기 수준의 전기밖에 사용하지 않는다.

• 소형 오피스텔에 비해서 전용률이 넓은 편이다: 소형 오피스텔의 실사용면적은 보통 40%를 밑도는 수준이며, 이는 자비없이 낮은 비율이지만 아파텔은 아파트와 비슷한 설계를 하고 있기 때문에 60% 수준의 전용률이 나온다. 계단식 구조를 채택하여 소형 오피스텔 대비 복도 면적이 작아 실내 면적이 넓어지며, 부지 면적 자체가 넓어서 설계가 비교적 자유롭다는 점 등이 복합적으로 작용한다.

• 조망권/편의성/접근성이 좋은 경우가 많다: 기본적으로 상업지구에 짓기 때문에 근처에 편의시설이나 문화시설, 혹은 교통이 편리한 경우가 많다. 역세권을 따로 찾을 필요가 없는 경우가 많다. 또한 고층으로 지어지기 때문에 높이 올라간다면 도심 조망이 매우 아름답다.

• 청약시 무주택 자격이 유지된다: 전입신고를 하게 되면 세법상으로는 주택과 동일하게 인정되지만, 주택 청약시에는 세법상의 기준이 아니라 등기부등본상 기준으로 주택수를 측정한다. 오피스텔의 소유자는 무주택자로 간주되며 주택 청약시 당첨 가능성이 떨어지지 않는다. 소소한 장점이긴 하다.

6.2. 단점[편집]

---

• 관리비가 높다: 오피스텔은 주택이 아니기 때문에 관리비가 면세 되지 않는다. 아파트와 유사한 형태일 뿐 아파트와 유사한 관리를 하더라도 아파트보다는 관리비가 많이 나올 수밖에 없다. 동일한 관리를 했다는 가정 하에 아파트보다 10% 비싼 관리비가 부과된다.

• 취등록세가 높다: 주택이 아니라 건물에 대한 취득세가 적용되어 취득세 4%를 부담하여야 한다. 그러나 다주택자나 법인의 경우 아파트 취득세가 8% 이상이라 이게 더 저렴하다.

• 상업지구에 터를 잡고 있다: 장점이자 단점이 되어버린 양날의 검. 위의 장점에서 설명했듯 편의시설/문화/교통쪽은 잘 구비되어있는 경우가 많지만, 그렇기 때문에 조용한 주거생활에 방해가 된다. 특히 인근에 유흥가가 있을 경우, 인근 혹은 바로 밑 상가에서 노랫소리나 취객들 시비걸리는 소리를 방에서 듣게 되는 경우가 있다. 방음이 잘되더라도 통행중에 밤만 되면 시끄럽다는게 사람에 따라서는 큰 스트레스로 작용할 수가 있다.

7. 대형 오피스텔[편집]

---

전용면적 85㎡ 이상의 오피스텔을 말한다. 롯데월드타워 등 최고급 레지던스들이 법적으로는 오피스텔로 지어지는 경우가 있다. 도곡동 타워팰리스[30]나 분당 정자동에 주상복합들과 같이 2000년대 초반에 지어진 오피스텔들은 바닥난방이 가능하나 현행 법규상으로는 이러한 대형 면적 오피스텔의 바닥난방이 불가능하기 때문에 FCU 등의 공조장치를 사용하여 냉난방을 해결한다.[31]

이러한 최고급 레지던스들이 오피스텔로 지어지는 이유는 오피스텔에는 청약 규제나 분양가 규제가 없기 때문에 오피스텔로 지어야 부유층 소비자 한정으로 판매하여 브랜드 가치를 유지시킬 수 있고, 아파트에 적용되는 분양가 규제를 무시할 수 있기 때문이다. 또한 공동주택관리법의 적용을 받지 않고 집합건물법의 적용을 받기 때문에 관리단이 부대시설을 상업적으로 사용할 수 있어서 호텔식 서비스 등을 도입하기가 아파트 대비 용이한 편이다.

2021년 11월부터 오피스텔의 바닥난방 허용 상한선이 기존 85㎡에서 120㎡까지 상향되면서 실면적 36평의 오피스텔이 공급 가능해졌다. 그동안 84㎡가 주력이었던 오피스텔 시장에 큰 변화가 일어날 것으로 예측된다.

7.1. 장점[편집]

---

• 전입신고가 가능하다: 비슷한 컨셉의 생활숙박시설과는 달리 전입신고가 가능하며 주택 용도로 사용하는데에 있어서 아무런 지장이 없다.

• 보안이 철저하다: 초고층 주상복합 아파트와 비슷한 느낌으로 대형 오피스텔 역시 철저한 관리와 보안이 이루어지는 경우가 대부분이다.

• 취등록세가 저렴하다: 일반적으로 아파트의 취득세는 1주택자 1~3%, 2주택자 8%, 3주택자 12%이나, 호화 주택이 되면 8% 가산세가 붙어서 최대 20%의 취득세를 부담하여야 한다. 그러나 오피스텔은 법적으로 주택이 아니기 때문에 호화 주택에 대한 취득세 중과세도 존재하지 않아서 4%의 취득세로 물건을 취득할 수 있다.

• 청약통장을 사용하지 않는다: 이 때문에 계약금 10%만 있으면 중도금 무이자 상품도 많아서 첫 주택, 청약 전 주택, 투자로 인기가 많아진다.

• 점차 늘어나는 호텔 컨시어지 서비스: 보통 사람들에게는 생소할수있지만 최근 몇년들어 고급 오피스텔에서 경쟁력 강화를 위해 도입되고 있는 서비스. 마치 진짜 호텔처럼 컨시어지 서비스 전반을 오피스텔 입주민에게 제공하는데, 자리를 비웠을 때 방청소/시트세척/빨래 등등을 해주는데다가 조식서비스를 무료로 제공하는 등의 서비스를 말한다. 삶의 질을 크게 향상시켜준다는 점을 셀링 포인트로 내세운 것. 아마도 고급 오피스텔이라 해도 오피스텔의 특성상 집값이 오르기가 힘들고 그렇다고 월세도 절대로 싸지 않기에 입주자를 붙잡을 수 있는 셀링포인트를 연구하다가 나온 결과인 듯 하다. 물론 아직은 호텔 컨시어지 서비스를 제공하는 오피스텔은 극소수라고 할 수 있다.

7.2. 단점[편집]

---

• 관리비가 높다: 오피스텔은 관리비가 면세가 되지 않을 뿐더러 이러한 대형 오피스텔들은 보안이나 호텔식 서비스를 위하여 경비 인력 또한 많이 사용하는 편이기 때문에 자연스레 관리비가 비싸질 수밖에 없다.

• 바닥난방의 부재: 2000년대 초반 이전에 지어진 대형 오피스텔은 바닥난방이 가능하지만 그 이후에 지어진 대형 오피스텔은 법적으로 바닥난방이 불가능하다. 바닥에 전기 패널 시공 등을 통하여 바닥난방을 후시공하는것이 가능하긴 하나 건물 하중 문제 등으로 관리규약상에서 금지되어 있는 경우가 대부분이다. 바닥난방이 불가능하기 때문에 에어컨과 유사한 중앙냉난방 장치인 FCU를 통하여 난방을 하기는 하나 여러 모로 한국식 주거환경과는 이질감이 있다.

• 낮은 환금성: 대형 오피스텔은 수요가 제한적이기 때문에 거래 자체가 매우 드물다. 이 분야의 대표격인 롯데월드타워의 시그니엘 레지던스의 경우에도 준공 6년차인 2022년에서야 모든 호실이 완판되었다.

8. 관리비 문제[편집]

---

오피스텔은 현재 주택법상 준주택의 지위이다. 그러나 법적으로 공동주택이 아니다 보니 공동주택관리법을 적용받지 않고 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률을 적용받다 보니 아파트 대비 관리단이 불투명하게 운영될 수 있다. 공동주택관리법을 적용받으면 세입자가 동대표가 되는것도 가능하여 어느 정도 관리비 문제에 대응할 수 있지만, 집합건물법은 해당 건물의 구분소유자들만이 관리단을 꾸릴 수 있다고 규정하고 있기 때문에 세입자는 관리단에 참여하지 못한다.[32] 관리단의 관리규약으로 정하면 집합건물법 자체에 규정된게 없는경우가 많고 규정되 있더라도 관리규약이 우선하는 경우도 있다. 이 결과 관리단에 참여하는 주체(임대인)와 관리비를 지불하는 주체(임차인)가 다르기 때문에 특히 세입자의 비율이 높은 건물일수록 관리의 투명성이 떨어지는 편이다.[33] 심지어 수도료, 전기료 등을 부풀려 부당이득을 챙기는 사례 또한 존재한다. 물론 공동주택관리법을 받는 아파트도 횡령이 일어나고있지만 세입자라도 입대의 활동이 가능하기 때문에 어느정도는 투명하게 밝힐수 있다는 점에서 큰 문제라고 할 수 있다.

특히, 신축 오피스텔을 중심으로 분양계약 및 입주서류작성시 각종 서명을 받으면서 중간에 관리단 관리인을 선출하는데 동의한다는 동의서를 써놓고 계약서를 꼼꼼하게 읽어보지 않는 틈을 타 서명을 받아 추후에 관리단을 분양사 혹은 관리업체가 구성해버리는 경우가 빈번하게 일어난다. 역시 관리비 문제와 관련된 것으로 입주민들이 관리하는것보다 업체가 그대로 관리지위를 유지하는게 자유롭게 각종 비리를 저지를수 있기 때문. 구분소유자들은 알려주지 않아서 모르고 서명했다고 해도 관할 지자체나 법원까지도 서명한 기록 사실만 보기 때문에 승산이 없는 법정공방에 지칠 뿐이다.

이 때문에 오피스텔에 대해 조금이라도 알고 있는 사람들은 모든 주거형 오피스텔이 공동주택관리법을 받아 조금이라도 관리비를 투명히 관리 할 수 있도록 하기를 원한다.[34] 특히 신축 고층 오피스텔인 경우 주차타워나 엘레베이터, 소방점검, 경비용역 등 일반 저층 오피스텔과 다소 상이한 관리비내역이 지출되는데 문제는 용역업체나 건물주가 이 항목을 뻥튀기해도 세입자는 그 내역을 알 방법이 없다. 오피스텔의 관리비가 비정상적으로 비싼 것에 대해 많은 세입자들이 의혹을 품고 있는 이유이기도 하다. 아무리 전용면적을 입주자 숫자의 N분의 1로 나누기 때문에 아파트보다 오피스텔 관리비가 비쌀수밖에 없다 해도, 몇몇 경우 이해가 불가능할 정도로 비합리적인 관리비내역을 겪곤 한다. 이러한 관리 비리가 존재하는 오피스텔의 경우 기본관리비에 있어서도 투명하지 않지만 RF키 등의 가격을 높게 받는 등 각종 소모품 비용이 불투명한 경우도 있다.

9. 투자에 대한 의견[편집]

---

9.1. 매수낙관론[편집]

---

일반적으로 오피스텔은 임대수익을 위한 투자용 부동산으로 분류되지만 오피스텔을 굳이 실거주용으로 사는 사람도 없는 건 아니다. 번화가의 편의시설 등이 마음에 들어서 매매로 사들여서 오피스텔에 수십 년을 실거주하는 사람도 없지는 않을 것이다. 사람 성향에 따라 죽어도 도심지에 살으리렸다 하는 사람은 있기 마련이다.[35] 이를테면 돈은 잘 벌지만 아직 눈에 드는 아파트를 매입하기는 돈이 충분히 안 모였고 도심의 인프라도 향유하고 싶다면 오피스텔 매매는 꽤 괜찮은 대안일 수 있다.

그리고 같은 입지에 같은 전용면적에 똑같은 주상복합형이라 하더라도 주거용 주상복합형 오피스텔이 주상복합 아파트보다 더 저렴하다. 물론 오피스텔측 관리비가 더 비싼 경향이 존재한다.

이렇듯 아파트가 너무 비싸다거나 청약에서 밀리고 싶지 않다고 하면 주거용 오피스텔 실거주를 하게 된다.

9.2. 매수비관론[편집]

---

오피스텔은 아파트가 들어설 수 없는 상업지역에 들어서 있으며 사실상 주거용도로 활용할 수 있는 건물이기 때문에 아파트의 대체재로 기능할 수 있다는 의견도 있으나. 관리비의 내용이 투명하지 않고 제멋대로일 수 있다는 단점이 존재한다.

게다가 오피스텔은 아파트보다 감가상각이 심해서 되팔때 손해를 볼 가능성이 있기 때문에, 실거주를 위해서라면 매수가 아니라 월세를 살아도 된다는 의견이다.

10. 기타[편집]

---

• 아파트, 빌라명과 마찬가지로 좀 그럴싸해 보이는 외래어를 맥락없이 막 갖다 붙이는 경우가 많다. 서울특별시에 아스하임이라는 오피스텔이 여러 곳 있다. 영상. 영문명이 A'SS HEIM[36]
  ass는 영어로 '엉덩이', 욕설인 '나쁜놈' 등을 뜻하고, heim은 독일어 등 게르만어권에서 정서적인 의미로서의 '가정/집'(영어로 home), '집으로', '집에'를 뜻한다.
  이라 근처를 지나가던 외국인들은 빵 터지고, 해외의 9GAG까지 진출했다. 대장·항문 수술한 후에 회복하는 곳 아니냐는 농담이 있다. 공교롭게도 한 건물의 근처에 대장항문외과가 있다. 이미지, 링크

11. 관련 문서[편집]

---

• 고시원
• 반지하
• 옥탑방
• 원룸
• 주상복합
• 아파트투유

12. 관련 기사[편집]

---

(머니투데이)과잉공급의 그늘..오피스텔 '날개없는 추락'
(매일경제)오피스텔 공급과잉 시대, '서비스드 레지던스' 틈새 상품으로 주목
(파이낸셜뉴스)8·28 대책發 '오피스텔 투자 열기' 고조
(데일리안)오피스텔 관리비 비리 예방 법안, 연내 문턱 못 넘을 듯
(이데일리)오피스텔·상가 관리비 거품 뺀다...50세대 이상시 관리비 장부 작성