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용적률
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1. 개요[편집]
容積率 / floor area ratio
건물 연면적[1]을 땅의 넓이로 나눈 비율이다. 이해하기 쉽게 말한다면 건폐율 × 건축물 높이(지상층수)라고 봐도 되겠다.
2. 상세[편집]
용적률을 계산할 때는 지하층의 바닥면적과 지상층 중 주차장용도, 일정 기준[2] 이내의 베란다 면적, 초고층 빌딩(마천루)의 피난 안전구역, 옥상부의 엘리베이터 기계실[3]의 면적은 제외한다. 그러나 무작정 제외하는 것은 아니고 일정 기준 이하만 제외하는데, 그렇게 하지 않으면 피난구역을 필요 이상으로 과다하게 만들어 놓고 준공 후 타목적으로 전용하는 방법으로 용적률 규제를 피하는 것이 가능하기 때문이다. 주민공동시설(엘리베이터 등)의 면적은 본래 용적률에 삽입이었으나 2016년부터 장애인용 엘리베이터에 한해 용적률에서 제외한다. 이는 사실상 엘리베이터 면적을 용적률 삽입에서 제외한다는 의미인데, 이미 오래전부터 아파트의 엘리베이터는 장애인용 휠체어가 들어갈 수 있는 크기와 전용 버튼을 갖추고 있었기 때문이다. 이런 비장애인-장애인 겸용 엘리베이터도 장애인용으로 분류된다.
용적률이 높을수록 대지면적 대비 건축연면적이 넓다는 것이고, 이는 곧 건물이 고층으로 올라간다는 말이다. 용적률이 높은 토지는 부동산 가치가 용적률이 낮은 토지에 비해 상대적으로 높다.
아래 기준은 법률에 따른 제한이고, 해당 범주 내에서 각 지자체별로 최대치를 정한다. 최대치를 100% 이상으로 정한다는 뜻이지, 무조건 용적률 100% 이상으로 지어야 한다는 뜻이 아니다!
대한민국에서 용적률은 80~1500%[4]의 범위로, 도시의 주거지역은 최대 500%까지 올릴 수 있으나 지방자치단체의 조례에 의해 실질적으로 최종 결정된다. 보통 뉴타운 재개발 사업을 할 때 토지용도변경 등을 통해 건폐율과 용적률을 같이 조정하면서, 실질 용적률이 크게 높아진다.
용적률은 건폐율과 함께 도시개발 밀도 평가척도로 사용하며, 용적률과 건폐율 상승에 가장 큰 영향을 끼치는 것은 교통이나 환경 여건이기도 하지만, 문화적 요인이나 국민 정서도 크게 영향을 끼친다. 높으면 높을수록 더 높게 밀집해서 지을 수 있기 때문에 규모의 경제에 따라 건축비용이 내려가니 좋지 않겠나 싶겠지만 용적률과 건폐율을 너무 높이면 닭장이라는 소리를 듣기 십상이고 이런 경우 일조권을 위시한 환경문제가 매우 심각해지기 때문에 적정 수준으로 조절하는 것이다. 이런 과다한 용적률을 적용한 실제 사례는 홍콩이 대표적인데, 해당 문서에 보면 그 실상을 제대로 확인할 수 있다. 그러나 홍콩은 구역에 따라 용적률 제한이 500%~1000%이기 때문에, 홍콩 또한 아무리 건물이 다닥다닥 붙어있다 한들 용적률이 1000%를 넘지는 않는다.
한국도 주거지역이 아닌 상업지역에 지어진 건물들은 용적률이 매우 높은 경우가 많은데, 이런 경우 주변(심지어 바로 옆)에 일조권을 무시하고 건물을 올려도 법적인 문제가 없으며 행정관청은 환경문제 등을 들어 허가를 반려한다고 해도 법원에서 깨지므로 무조건 건물이 올라가게 된다. 또한 주거지역 인근의 상업지역도 이 규제 적용대상이 아니므로 주거지역이라고 해서 안심할 수는 없다.# 따라서 상업지역을 주거용으로 선택시에는 매우 주의해야 한다.실제 사례 서울스퀘어는 1100%를 넘는 용적률을 자랑한다.
서유럽은 전통적으로 용적률이 낮은 형태의 주거지역을 선호했는데, 지반이 연약하고 공동주택에 대한 사회적 인식이 나빠서이다. 하지만 도시구역은 기본적으로 용적률이 높은 편이다. 실례로 파리의 용적률은 250%로, 서울의 160%에 비해 높다.#
3. 용적률 높은 아파트 (1,000% 이상)[편집]
4. 같이 보기[편집]
이 문서의 내용 중 전체 또는 일부는 2023-12-10 23:33:06에 나무위키 용적률 문서에서 가져왔습니다.[1] 건물에 있는 바닥 면적의 총합. 참고로 여기서 일정면적 까지의 발코니(베란다) 면적은 바닥 면적의 총합에서 제외된다. 당연 건설사들은 그 일정면적 한계에 맞춰서 배란다 면적을 선정하고, 그것을 확장해서 사실상의 전용면적화 한다. 일종의 꼼수.[2] 건축물 앞뒤 길이의 1.5m. 최근에 건설되는 아파트가 좌우로 길고 앞뒤로는 짧은 직사각형 모양이 되는 이유이다.[3] 보통 최상층 위의 2개 층 정도다. 최상층에서 더 위로 올라가는 계단이 존재하는 이유.[4] 참고로 2021년 현재 대한민국에서 최고층(123층/554.5m) 건축물인 롯데월드타워의 건폐율은 41.83% / 용적률은 573.24%이고, 부지의 토지용도는 "일반상업지역" 으로 분류되어 있다. 건폐율만 따지면 주거지역으로도 충분히 커버 가능하지만, 높은 층수로 인해 주거지역 중 준주거지역의 최고 용적률 500%를 상회한다. 만약 제2롯데월드타워가 같은 건폐율에 높이가 약 500미터 이하여서 용적률이 500% 이하가 나왔다면, 상업지역에 비해 비교적 땅값이 싼 일반 주거지역(준주거지역) 토지로도 지을 수 있게 되는 것이다.(...) 물론, 토지용도 이외에도 서울시 고도제한 조례 등의 법률도 고려해야한다.