총부채원리금상환비율

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Debt Service Ratio (DSR)
총부채원리금상환비율(總負債元利金償還比率)

1. 개요[편집]

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채무자의 연간 소득에서 각종 금융 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율.

주택 대출 원리금 외에 신용 대출, 학자금 대출, 장기 카드 대출 따위를 모두 더한 부채 상환 비율이어서 대출 심사 시 총부채 상환 비율(DTI)로 심사했을 때보다 대출 한도가 축소된다.[출처]

LTV, DTI, DSR 모두 주택 담보 대출의 심사 기준이 되는 정책이다. 다만 LTV(담보인정비율)는 담보자산(동산, 부동산)[1]에 초점을 맞춘 것이고, 총부채원리금상환비율은 LTV 등 기존의 규제와는 다르게 담보물(집)보다 부채상환능력에 초점을 맞춘 정책이다.

미국은 서브프라임 모기지 사태 이후 금융 소비자 보호를 위해 통상적으로 DSR 43퍼센트를 적정으로 두고 대출 해주고 있다.출처

계산 방식은 다음과 같다.

DSR = 가계대출 원리금 상환액(연간 대출 원리금 상환액 +기타 대출의 연간 원리금 상환액) / 연간 소득

이때 DSR 40까지면 적정, 70이 넘어가기 시작하면 이자 내기도 어려운 위험 차주(借主)다.Investopedia

출처에서는 DSR을 Total Debt Service Ratio로 표기하며 주택 구입시 향후 내야 할 부동산 세금도 계산식에 있다. (출처에 따르면 세금을 포함한 TDS 36% 초과 시 대출이 어려워진다.)

2. 참고[편집]

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1.원래 전세도 갚아야 할 부채(개인간의 부채이기 때문)인지라 DSR에 포함되어야 하지만, 정책적 판단으로 빠졌다. 문재인 정부가 DSR를 40% 이하로 규제하기 시작할 때에도 전세자금대출에 대해서는 예외를 두었고, 윤석열 정부도 대통령직인수위원회에서부터 예외를 그대로 인정하기로 했다.# 전세자금대출은 수억원의 목돈을 원금분할상환 없이 매달 이자만 지불하다 만기에 일시불로 상환한다 상정하고 받는 대출이기 때문에 2년에 불과한 초단기간내 원금균등분할상환 및 원리금균등상환을 40% 이하의 DSR만으로 해낼 수 있는 사람은 사실상 없다 봐도 무방하다. 출처

2.2021년 정부는 기존에 유명무실 했던 DSR의 적용범위를 늘리고 있다. 2022년 7월부터 기존의 대출규모 2억 원부터 적용하던 DSR을 1억 원부터 적용한다.[2] 주택 시장 붕괴를 막기 위한 정책이라고 보여지지만 정작 신용대출은 두 배로 확대했기 때문에 고소득층만 자산을 불릴 기회를 준 것이 아니냐는 의견도 있다.[3] 2030 청년층의 주택마련을 지원하겠다던 기존의 정부 공약과 대치되는 것처럼 보일 수도 있기 때문이다.

3.통계청 기준 서울 5분위 가구 연소득은 약 6000만 원대이고 DSR과 소득으로만 계산한다면 이 가구들이 30년 분할상환 대출을 받아(주담대만을 이용) 집을 산다면 구매 가능한 주택 가격은 약 5~6억대이다. 주택 담보 대출로만 집사기는 어렵다는 말이다.