12.16 부동산 대책
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1. 개요[편집]
2019년 12월 16일 문재인 정부에서 발표한 부동산 대책이다. 투기적 대출수요 규제 강화, 주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완, 투명하고 공정한 거래 질서 확립, 실수요자를 위한 공급 확대를 기조로 하고 있다.
2. 내용[편집]
- 투기적 대출수요 규제 강화: 부동산 투기 수요 억제를 위해 LTV, DSR,[1] RTI[2] 등의 대출규제를 강화했다. 또한 전세대출을 이용한 갭투자를 방지하기 위해 보증규제 강화, 신규주택 매입 제한 등의 대책이 들어갔다.
- LTV 강화: 투기지역 및 투기과열지구의 주택담보대출에 대해 시가에 관계 없이 40%의 LTV가 적용(현행) → 가계, 개인사업자, 법인 등 모든 차주의 투기지역, 투기과열지구 주택담보대출에 대하여 시가 9억 원 이하 구간에는 40%, 시가 9억 원 초과 구간에는 20%로 비율을 차등적용(변경)
- 초고가 아파트 주택구입용 주택담보대출 금지: 투기지역 및 투기과열지구의 다주택자는 대출 금지, 1주택자 및 무주택자는 LTV 40% 차등 적용(현행) → 가계, 개인사업자, 법인 등 모든 차주의 투기지역 및 투기과열지구의 시가 15억 원을 초과하는 초고가 아파트를 담보로 한 주택구입용 주택담보대출이 금지(변경)
- DSR 관리 강화: 평균 DSR이 업권별 평균 목표 이내가 되도록 각 금융회사별 관리(현행) → 투기지역, 투기과열지구의 시가 9억 원 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 대해서는 차주 단위로 규제 적용. 은행사는 40%의 DSR이 적용되며, 비은행사는 60%(초기)→40%(2021년말)로 DSR이 하향조정될 예정
- 주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완: 종합부동산세 세율이 상향조정되며, 공시가격을 보다 현실화하기로 하였다. 또한 양도소득세 제도를 장기보유자에게 유리하게 보완하겠다고 발표했다.
- 투명하고 공정한 거래질서 확대: 기존에 발표했던 민간택지 분양가상한제의 적용지역을 확대했으며, 시장거래질서의 조사체계 강화, 공정한 청약질서 확립, 임대등록 제도 보완 등이 발표되었다.
- 실수요자를 위한 공급 확대: 서울 도심 내 공급 및 수도권 30만호 공급 등 기존 사업이 차질 없이 조속히 추진될 수 있도록 하고, 관리처분인가 이후 단계 정비사업 추진, 가로주택정비사업 활성화를 위한 제도 개선, 준공업단지 관련 제도 개선 등이 발표되었다.
3. 효과[편집]
- 잠깐동안 거래가 위축되기는 했는데, 신종 코로나바이러스 감염증에 의한 경기위축 양상도 같이 들어가 있으며, 시장은 바로 폭등으로 답해 주었다.
- 대출 제한이 매우 심하기 때문에 주택담보대출 시장의 건전성은 사상 최고치 수준으로 올랐고, 2021년 10월 기준 건전성을 판별하는 가장 중요한 기준인 연체율이 역대 최저인 0.11%를 찍었다.# 이는 현 주택 보유자가 대출금 및 이자의 압박을 버티지 못하고 시장에 내놓는 양상이 점차 줄어들고 있다는 의미이며, 매물이 더욱 잠기게 되는 역효과로 나타났다는 해석이 가능하다.
이후 2달만에 2.20 부동산 대책을 발표하였고, 6달 뒤 6.17 부동산 대책으로 또다시 연패기록을 갱신했다.
3.1. 9억원 초과 주택 매매 감소[편집]
12.16 대책 직후 3개월 동안 거래가격 9억 원 초과 아파트의 매매거래량은 서울과 경기를 중심으로 크게 감소했다. KB부동산 리브온이 12.16대책 전후 3개월[3]대비 가격대별 아파트 매매거래량 증감률을 분석한 결과 대책 후 3개월간 서울에서 실거래 신고건수는 3731건으로 대책 직전 3개월(9757건) 대비 61%(6026건) 줄었다. 이는 거래가격 9억 원 이하 감소폭 대비 2.3배 큰 수치다.
9억 원 초과 아파트가 밀집된 서울 강남3구는 대책 직전 3개월 4376건에서 대책 직후 3개월 1274건으로 평균 70%(3102건) 감소했다. 경기도는 56% 감소, 해운대구를 중심으로 9억 원 초과 아파트가 밀집된 부산은 26%, 대구는 42%로 각각 줄었다.
4. 평가[편집]
- 2020년 7월 26일, 부동산 전문가 15명이 꼽은 문재인 정부 최악의 부동산 대책 2위로 꼽혔다.(1위는 7.10 부동산 대책) 15명 중 9명이 선택했다. 풍선 효과가 대표적인 부작용으로 꼽힌다. 민간택지 분양가상한제 지역이 확대되며 로또 아파트 붐이 인 것이다. 청약 당첨만 되면 수억 원의 시세차익을 얻을 수 있어서 오히려 불필요한 초과수요가 몰린 것. 게다가 9억 원 초과 아파트 대출을 누르자, 9억 원 이하 중저가 아파트로 수요가 집중되어 가격을 끌어올리기도 했다. 그리고 실수요자에 직격탄을 날린 부동산 대책 1위로도 꼽힌 건 덤. 강력한 대출규제로 인해 오히려 실수요자들이 대출을 받기 힘들어진 것이다. 전문가 15명이 꼽았다…文정부 최악의 부동산 대책은 7ㆍ10대책
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