구분소유

  관련 문서: 소유권

1. 개요[편집]

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구분소유란 여러 사람이 1동의 건물을 구분하여 각각 그 일부분을 소유하는 것을 의미한다. 예를 들어, 위키아파트 1동은 건물이 1동이지만, 거기에 주민이 20명이 살고 있다고 해보자. 이 때, 이 20명은 위키아파트 1동을 구분소유하는 것이 된다.

절대 다수의 국민이 아파트, 다세대주택 등에 거주하고 있는 대한민국에서 가장 많이 사용되는 형태의 소유이며, 집합건물법의 적용을 받는다.

2. 요건[편집]

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구분소유를 위해서는 구분행위와 구분건물임을 필요로 한다.

구분건물이란 건물의 여러 부분이 그 구조상 및 이용상 독립되어 있는 건물을 의미한다. 즉, 101호, 102호처럼 주거의 형태가 독립되어 있어야 하는 것이다. 예를 들어, 건물 하나를 갖고 화장실과 거실을 구분하는 소유행위는 그 구조상이나 이용상으로 독립되어 있다고 보기 어려워 구분건물로 인정되지 않는다.

구분행위를 위해서 별도의 등기를 필요로 하지는 않고[1], 구분의사가 객관적으로 표시되면 된다. 대표적으로 분양계약이나 건축허가신청 시에 구분소유의 의사표시만 했다면 족하다. 따라서 구분건물로서의 등기부를 하지 않았더라도 구분행위 + 구분건물이 만들어진 시점에 이미 구분소유권이 성립한다. 즉, 구분건물로서의 등기나 건축대장에 등기는 필요없다.(2010다71578판결)

이러한 구분행위는 반드시 필요로 하는 것이 아니다. 건물의 소유주가 구분건물이 아닌 일반건물로 하겠다고 하면 일반건물이 된다.(98다35020판결) 그리고 이후 이 일반건물을 구분건물로 바꿀 수도 있으며 이 때에는 건축물대장의 전환등록 절차 시점에 구분행위가 있는 것으로 본다.(2013다70569판결) 마찬가지로 이미 분양계약을 다 끝마쳤지만, 분양계약을 다 해지해버리고 1동으로서 보존등기를 해도 일반건물로 전환된다.(2013다219142판결) 즉, 일반건물과 구분건물은 건물 소유주 마음대로 바꿀 수 있다는 것이다. 물론 구분건물에서 일반건물로 전환 시에는 구분소유권을 모두 획득하거나, 당사자들 사이의 합의가 있어야 한다.

구분건물로서의 독립성이 상실되면 구분소유가 사라지고, 종전 등기명의자의 공유로 된다.(2012다4985판결) 예를 들어, 원래는 상가 101호와 102호가 구분되어 있었는데, 상가에서 발생한 화재로 101호와 102호의 벽이 사라졌다고 해보자. 이 경우, 이 둘을 통합해서 101호로 한 경우에는 독립성이 상실되어 구분소유가 없어지고 101호 소유자와 102호 소유자의 공유가 된다.

3. 전유부분과 공유부분[편집]

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구분소유의 경우에는 실제 그 소유권이 있는 전유부분과, 구분소유자 전원(또는 일부)에게 제공되는 건물부분인 공용부분으로 나뉜다.

3.1. 전유부분[편집]

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구분소유권의 목적이 된 건물 부분을 뜻한다. 분양계약서 상의 전용면적이 여기에 해당한다. 예를 들어, 아파트 501호의 소유자는 501호의 주방, 거실, 화장실, 침실 등을 소유할 수 있는데 이 부분이 전유부분이 된다. 당연히 소유권이 인정되는 부분인 만큼 민법상 상린관계도 적용받는다.

3.2. 공유부분[편집]

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구분소유자 전원 또는 일부에게 제공되는 건물 부분을 의미한다. 대표적으로 아파트에 있는 계단, 지붕, 복도, 엘리베이터 등이 여기에 속한다. 공유부분은 각 구분소유자의 소유권에 속하지 않고 원칙적으로 전원의 공유에 속한다. 다만, 민법 상의 공유가 아닌 집합건물법 상의 공유를 따르기 때문에 세세한 내용은 공유와는 차이가 있다.

구조상의 공유부분에 대해서는 구분소유의 목적물이 될 수 없다. 계단이나 복도, 지붕, 엘리베이터 등이 특정한 구분소유자가 소유할 수 없다는 것이다. 건물의 부속물인 전기배관이나 저수탱크도 여기에 포함된다. 구조상의 공유부분은 어차피 구분소유할 수 없으므로 구분소유의 등기를 필요로 하지 않는다. 그리고 이러한 공용부분을 나중에 전유부분으로 등록하려고 해도 전유부분이 되지는 않는다.(판결) 만약 이를 허용했다면 복도 등의 소유권을 주장하면 다른 구분소유자들의 통행도 마음대로 통제할 수 있었을 것이다.

반면에 규약상으로도 공용부분을 정할 수 있다. 예컨대, 주차장[2]이나 창고 등은 마음먹고 등기한다면 전유부분으로 할 수 있지만, 규약상 공유부분으로 내버려둔 것이다. 이 부분에 대해서는 등기부상 표제부에 공용부분이라는 취지를 기록해야 한다.

구분소유자 일부만이 갖는 공용부분도 있다. 예를 들어, 아파트 1동의 옥상에는 꼭대기 층에 사는 412호만 접근이 가능하다고 해보자. 옥상은 구조상의 공유부분이므로 전유부분이 될 수 없지만, 현실적으로 412호의 입주자만 옥상을 이용할 수 있으므로 해당 옥상은 412호 입주자의 일부공용부분이 된다.(2019다294947판결)

상가 건물의 1층 앞면 1층 유리벽은 공용부분에 해당한다.(94다50380판결) 예컨대, 상가 101호와 상가 102호가 같은 유리벽을 쓰는 경우다.

3.2.1. 공용부분의 효력[편집]

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공용부분은 각 구분소유자가 사용할 수 있다. 그리고 해당 지분 전유부분의 비율에 따른다. 공용부분에 대한 부담과 수익 역시 지분의 비율대로 발생한다.

공유부분은 취득시효의 대상이 될 수 없다.(2011다78200판결) 만약 공용부분의 취득시효가 가능했다면 구분소유자 모두가 공용부분의 소유를 주장할 수 있기 때문이다. 취득시효의 요건상으로도 타인의 공유지분에 대해서는 시효취득할 수 없기도 하다.

4. 구분건물의 등기[편집]

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대표적인 구분건물의 등기는 다음과 같다.


보통 구분건물의 경우, 다른 등기부와 달리 1동의 표제부와 전유부분에 대한 표제부가 함께 기록된다. 1동의 표제부에는 각 구분소유에 대한 사항과 규약상의 공용부분에 대한 표시가 있다.

1동의 표제부에는 대지권도 함께 기록되며, 전유부분에도 그에 맞는 대지권이 표시된다.

4.1. 대지권[편집]

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구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해서 건물의 대지에 관하여 갖는 권리를 대지권 또는 대지사용권이라고 한다.

대지권은 소유권, 지상권, 임차권 등이 모두 가능하지만, 대부분의 경우 대지지분에 관한 소유권이 대지사용권이 된다. 보통의 아파트 매매나 다세대주택 매매에 있어서는 건물의 소유권 이전과 함께 대지권(소유권)도 함께 매매하기 때문에 사람들이 잘 신경쓰지 않는 권리이다.

그러나 대지권이 없다면 원칙적으로 그 주택을 사용할 수 없다. 따라서 대지권을 함께 매수하지 못했다거나, 착오가 있어서 등기가 누락된 경우에는 아주 복잡한 문제가 발생한다.

일단 대지권이 없는 구분소유자의 전유부분은 그 사용권이 없는 상태나 마찬가지이기 때문에, 대지소유자가 그 전유부분의 철거를 구할 수 있다.(95다40465판결) 그리고 대지권이 없는 상태라면 토지의 사용권 자체가 없는 것을 의미하기 때문에 대지의 소유자가 지료를 요청할 때에 그에 걸맞는 비용을 지급해줘야 한다.

이러한 문제 때문에 집합건물법 제20조에서는 아예 대지권만을 따로 처분한다거나, 전유부분만을 처분한다는 등의 행위는 금지된다. 만약 이런 조항이 없다면 법의 허점을 통해서 전유부분만을 분리해서 판 다음에 지료를 요구하는 사기꾼들이 발생할 수 있기 때문이다. 처분이기 때문에 단순 매매하는 것뿐만이 아니라 저당권 등의 제한물권 설정도 여기에 포함된다.

다만, 이러한 경우에도 선의의 제3자에 대해서는 대항할 수 없다. 여기에서의 선의의 제3자는 집합건물인 대지임을 모르는 상태에서 토지를 취득한 사람을 의미한다.(2010다71578판결) 예를 들어, 목좋은 땅이라고 해서 직접 가보지도 않고 땅만을 구매했는데, 토지 매수인이 실제로 그곳에 가보니 아파트의 대지권으로 사용되고 있었던 경우. 이 때에는 선의의 매수인을 보호하기 위해 토지매매계약을 해제하거나 아파트를 강매하는(...) 등의 수단은 사용하지 않고 그냥 그대로 보호해준다. 만약 악의였다면 전유부분을 뺀 토지만의 매매는 무효가 된다.

4.1.1. 대지권의 성립요건[편집]

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대지권이 성립하기 위해서는 집합건물이 존재하고, 구분소유자가 전유부분의 소유를 위하여 대지사용권을 보유하고 있으면 된다. 대지권 역시 공용부분과 비슷한 역할을 하고 있어서 총 대지의 일부의 지분을 갖지만, 실제로는 그 대지를 모두 사용할 수 있는 권리가 된다. 반대로 당사자들 간의 합의에 따라 일부 대지에 대해 단독으로 대지권 소유를 주장할 수도 있으며, 각 대지권의 비율은 다를 수도 있다.

구분소유자가 아닌 대지권자도 있을 수 있다. 예를 들어, 아파트 1동에 A, B, C가 거주하고 있고, 아파트 1동의 대지에 1000㎡의 대지가 있다고 해보자. 이 경우에 A, B, C가 각각 300㎡의 대지권(소유권)을 갖고, 생판 모르는 D가 100㎡의 대지권(소유권)을 갖는 것도 허용된다는 것이다. 이 경우에 D는 해당 소유권을 분리해서 처분할 수 있다.

다만, 집합건물을 증축시킨다고 해서 그 부분에 대한 새로운 대지권이 발생하는 것은 아니다.(2014다236809판결) 위키아파트 1층, 2층, 3층 부분에 각각 300㎡의 대지권(총 대지권은 900㎡)을 가진 상태에서, 한 층을 더 지어 4층이 되었다고 해보자. 이 경우 1층, 2층, 3층의 대지권을 분리처분하여 4층에 나눠주는 등의 규약이 있어야 4층에도 대지권을 줄 수 있다. 1, 2, 3층의 대지권을 떼지 않고서는 나눠줄 대지권이 없기 때문이다. 만약 시공사에서 이러한 조치 없이 그냥 바로 분양계약을 해버린다면, 4층에 입주한 사람들은 대지권이 없는 상태로 전유부분만을 갖게 되며, 위처럼 철거당하거나 지료를 납부해야 하는 상황이 올 수도 있다.

그러나 이러한 경우에도 전유부분에 대한 점유취득시효를 주장할 수 있다.(2012다72469판결) 쉽게 말해 4층의 입주자들은 대지권은 없는 상태이지만 4층의 건물을 소유한 상태였으므로 해당 대지를 점유하고 있는 상태가 된다. 이 경우 20년 동안 평온, 공연하게 점유하게 된다면 해당 대지권(소유권)을 취득할 수 있다.