부동산등기

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대한민국 법원 인터넷 등기소

1. 개요[편집]

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부동산등기란, 부동산의 표시(表示)와 소유권 등의 보존, 이전, 설정, 변경, 처분의 제한 또는 소멸을 공부에 기록하여 공시하는 것을 말한다. 보통 등기라고 하면 일반인과 법률가를 가리지 않고 이것을 먼저 연상하고, 실제로도 물권에서 가장 중요한 제도이다.

2. 확인방법[편집]

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사법부에서 부동산등기법으로 담당하고 있다. 등기부 등록은 각 관할 등기소 가면 할 수 있으며, 부동산 등기사항증명서를 발급받으면 누구나 열람이 가능하다. 인터넷으로도 열람이 가능하나 유료이다.대한민국 법원 인터넷 등기소 한편으로 선박이나 자동차처럼 상당히 비싸면서 소유권이나 상태에 민감한 동산의 소유권 증명이 필요할 때에는 준부동산으로서 점유 신고를 하는데, 이는 행정부에서 등록하고 각 지방자치단체에서 관할하게 된다.

등기부를 구성하는 내용에 대해서는 부동산 등기사항증명서 항목 참고.

3. 부동산등기의 의의[편집]

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민법 제186조 규정에 따라서, 부동산은 등기함으로써 소유권을 취득한다. 즉 부동산을 매수하고 대금도 지불하고 점유까지 이전받고, 흔히 집문서라고 일컬어지는 등기필증을 받아도 등기가 경료되지 않으면 법적으로 매수인의 소유가 아니다.[1] 이는 우리 민법이 성립요건주의 혹은 형식주의라고 해서 등기를 해야 물권변동이 일어나는 것으로 보는 법제이기 때문이다. 물론 성립요건주의는 하늘에서 정해놓은 것이 아니라 단지 사회 속에서 합의된 것이므로, 당사자의 의사표시만으로 물권변동이 발생하고 제3자에게 대항하기 위한 요건으로 등기를 요구하는 법제 또한 있다. 이를 대항요건주의 혹은 의사주의라고 한다. 프랑스와 일본에서 대항요건주의를 채택하고 있다.

대한민국의 현행민법 이전에 시행되었던 구 민법(일본 민법을 의용(依用)하였기에 "의용민법"이라고도 한다.)에서는 의사주의를 채택하고 있었고, 등기는 대항요건에 불과하였기 때문에 등기하지 않아도 당사자의 의사표시만으로 물권변동의 효력이 발생하였다. 현행민법이 1958년 제정되고 1960년 시행되면서 등기가 물권변동의 성립요건주의로 변하게 되었다. 이런 변화에 걸맞게 민법 부칙 제 10조를 마련하여 법 시행일로부터 6년간 등기하지 않으면 물권의 득실변경에 대하여 효력이 잃는다 라고 규정하여 유예기간을 두었으나 이마저도 잘 지키지 않아 해당 부칙은 여러번 변경되었다.

4. 등기의 형태[편집]

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부동산등기는 부동산의 표시에 대한 표제부와 소유권에 관한 사항인 갑구와 소유권 외의 권리사항인 을구로 나뉘어져 있다. 아래의 예시로 이해해보자.

주소지 : 서울특별시 강남구 삼성동 나무12로 345 위키빌라(3층 건물)의 102호

소유자 : 철수 씨가 2015년 1월 1일 이 건물을 지어 전체를 소유했는데, 2015년 7월 10일에 영희 씨에게 102호를 2억원에 팔았다.

기타사항 : 영희 씨는 2015년 9월 15일 채권최고액 1억 5천만원으로 하는 나무은행 명의의 근저당권을 설정해주었다.

기타사항 : 영희 씨는 2016년 9월 14일 나무은행의 채무를 모두 갚아 근저당권을 말소했다.

기타사항 : 영희 씨는 2016년 12월 20일 민수 씨에게 1억원의 전세권을 설정해주었다.

표제부에는 집합건물(1동) 전체 및 그 토지에 내용과 전유부분에 대한 건물 및 토지에 대한 내용이 담겨 있다.

예컨대, 위 사실관계의 표제부는 다음과 같다.

[ 부동산등기 표제부 예시 펼치기 · 접기 ]

표제부(1동의 건물 표시)
표시번호	접수	소재지번, 건물명칭 및 번호	건물내역	등기원인 및 기타사항
1	2015년 1월 1일	서울특별시 강남구 삼성동 123 위키빌라 제1동 [도로명주소] 서울특별시 강남구 삼성동 나무12로 345	철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 공동주택 1층 300.00㎡ 2층 300.00㎡ 3층 300.00㎡	도면편쳘장[1] 등기 신청 시에 도면을 접수하는 데 이러한 도면들을 모아놓은 장부를 뜻한다. 제12책 제34장
대지권의 목적인 토지의 표시
표시번호	소재지번	지목	면적	등기원인 및 기타사항
1	서울특별시 강남구 삼성동 123	대[2] 주택과 상가를 지을 수 있는 대지	1000㎡[3] 보통 아파트의 경우 단지 전체의 대지권을 해당 면적이 된다. 또한 도로나 다른 지번이 포함되어 있을 경우, 같은 표시번호 내에 행을 분리하여 표시된다.	2015년 1월 1일
표제부(전유부분의 건물의 표시)
표시번호	접수	건물번호	건물내역	등기원인 및 기타사항
1	2015년 1월 1일	제1층 제102호	철근콘크리트조 39㎡[4] 이 39㎡는 전용면적에 해당한다. 자세한 내용은 면적 문서 참조.	도면편쳘장 제12책 제34장
대지권의 표시
표시번호	대지권종		대지권비율	등기원인 및 기타사항
1	1 소유권대지권		1000분의 75[5] 여기서 1000은 전체 집합건물의 토지를, 50은 102호에 해당하는 토지의 비율을 의미한다. 즉, 여기서 제102호는 75㎡의 토지를 소유한다는 뜻이다.	2014년 10월 10일 대지권 2015년 1월 1일 등기

표제부는 집합건물 전체에 대한 내용과 전유부분에 대한 건물에 관한 사항을 적고 있다. 건물에 대한 사항이므로 별도의 권리자를 적지는 않는다.

갑구(甲區)는 소유권에 관한 사항을 적는다. 위의 예시를 들면 아래와 같다.
소유권과 관한 모든 사항은 갑구에만 적으며, 그 외에 소유권과 관련된 가압류 및 압류나 소유권이전청구권가등기, 처분금가처분, 경매와 같이 소유권과 관련된 주요사항 들도 여기에 적는다. 거래가액도 적는데 그에 대한 사항은 권리 및 기타사항에 적는다.

예시에는 없으나 소유권보존등기[3] 및 소유권이전등기 말소청구도 가능하며, 이 경우 아래 을구의 예시처럼 취소선으로 표시된다.

을구(乙區)에는 소유권 이외의 권리관계에 관한 사항을 적는다. 위의 예시를 들면 아래와 같다.
전세권, 저당권, 지상권, 지역권의 등기는 을구에 한다. 소유권 이외의 기타 물권과 관련된 가등기, 가압류, 가처분, 예고등기, 대지권과 관련한 사항의 등기도 을구에 기록된다. 임차권도 여기에 기록되는데 대부분은 임차시점부터 등기하지는 않고 임차권등기명령에 의해 기록된다.

등기부등본 중에서도 을구가 가장 중요하다. 특히 경매의 입찰자, 해당 건물의 임차인(전세, 월세 모두), 해당 건물의 매수자, (건물보유자의) 채권자는 을구를 꼭 확인해야 하며, 이러한 권리관계를 확인하지 않으면 필요없는 의무를 부담하게 될 수도 있다. 예컨대, 위의 예시에서 민수에게 전세권을 설정해준 이후 새로운 위키은행이 1억 5천만원 근저당권(순위번호 4)을 설정해준다고 해보자. 그런데 영희가 채무를 갚지 못해 위 102호가 경매에 넘어가서 2억원에 매각되었다. 이 경우에 민수에게 1억원이 먼저 배당되고, 위키은행은 잔금인 1억원밖에 배당받지 못한다.

임차권도 을구에 기록되는 것이 원칙이나, 거의 대부분의 경우에는 등기부상에는 기록되지 않는다. 그러나 주택임대차보호법 및 상가건물 임대차보호법에 따라 임차권등기명령을 하게 되면 을구에 임차권 사항이 기록되며, 이 때에는 각 법에서 보호하는 바에 따라 우선변제권을 받게 된다.